[潜心磨砺，成就经典]招商嘉铭·清河北岸地产项目营销推广报告.ppt

潜心磨砺，成就经典;二、市场情况分析;一、再识招商嘉铭项目;地块位置及交通情况;项目四至;项目现状;用地性质;社区规划合理，楼座排布灵活； 纯板式社区，整体舒适度高； 分区规划、独立组团、产品划分合理、有 利于实现价值最大化； 教育、商业和休闲设施的配备完善了项目 自身配套；;与项目外部河道环绕、森林环抱的自然景观 形成呼应； 园林景观设计层次分明，动线清晰明了，曲 线与轴线之间巧妙融合； 水景疏密得当，与楼座结合紧密。 植被选择丰富，各活动节点分布相得益彰。;户型区间：面积控制合理，突显高端品质;建筑面积：199.09㎡;建筑面积：241.59㎡;小高层产品中间单元主力户型：160.79㎡三居;小高层产品端单元户型：180.16㎡三居半;精装修： 目前的精装设计标准、风格均能与项目大尺度奢华空间的高端气质相符； 为后期的装饰，提供充足空间和可能性。;绿色科技建筑应用亮点;国奥中心区域：与世茂奥临、大湖公馆一河之隔 北京传统龙脉位置：中轴线上，龙脉之巅 四周公园环绕：奥林匹克公园、东小口森林公园环抱 清河改造中：面朝清河，得天独厚 纯粹低密社区：繁华都市里的珍稀的低密社区 精致园林：主题景观环环相扣，一步一景 自身配套完善：过河桥的建成，带来更大便利交通;项目核心价值提炼;项目核心价值一：;清河湾国际高尔夫;用地性质;二、市场情况分析;宏观市场分析;2009年整体市场表现;——五环外成为主力成交区域，置业移至五环外区域;2010年市场表现;政府导向;调整首套房贷款利率由7折上调为8.5折——增加还贷压力，抑制部分购房需求 个人将购买不足5年的住房对外销售，全额征收营业税 ——加大二手房购买成本，买端价格上升，转向新房购买，或助推新房价格上涨 二套房贷首付比例提高至四成——抑制投资性及改善性购买行为 《京十一条》商品住房项目预售许可最低规模为施工许可证批准的施工范围 ——迫使开发商加大推放量，放缓推售速度，对新项目影响大 从严控制商品住房项目单宗土地出让规模，出让面积原则上不超过20公顷。首付比例不低于50% ——政策矛盾，一方面增加开发商资金成本，另一方面降低了购买土地总价，并不能抑制开 发商高价拿地 房地产开发企业应当三日内一次性公开全部房源，严格按申报价格，明码标价、公开对外销售 ——致使开发商提高报价，前置价格上涨空间;;区域市场分析;区域市场表现——项目选取;区域市场表现——成交价格分析;区域市场表现——二手房价格;区域市场表现——销售速度分析;区域在售、预售项目未来供应量情况;区域新增土地供应量——安立路西侧地块;区域新增土地供应量——安立路西侧地块;区域新增土地供应量——水源九厂地块;区域市场总结;三、目标客群定位;项目周边重要商圈分析;区域;区域;区域高端项目客户借鉴;亚奥及中关村高知财富新贵;外埠客户来源;目标客群形象气质描述;基础特征;四、销售策略;高层产品30000-32000元/㎡（含精装修3000元/㎡） 多层产品34000-36000元/㎡（含精装修3500元/㎡） 销售周期： 16-18个月 总销售额：60-64亿元;本案2010年营销目标;北京市高端大盘项目开盘期销量情况;国奥村项目历史成交均价情况;数据来源：北京市房地产交易管理网;多层产品：30000-32000元/㎡（含精装修3500元/㎡） 高层产品：29000-31000元/㎡（含精装修3000元/㎡） 2010年实现销售额：30亿元;;;2010年，市场环境不明朗， 需根据实际蓄客情况，采取不同推售方案—— 方案一：集中开盘，快速销售 方案二：分批多次，挤压销售;2010年共推盘2次，12栋，推售面积约102000㎡，完成销售面积97000㎡； 月均销售面积15000㎡； 推售额32亿元，实现销售额30亿元。;第一次推售;成交价格、面积走势图;推售 批次;2011年共推盘3次，10栋，推售面积约86000㎡， 完成销售面积约91000 ㎡（见注解）, 月均销售面积9000㎡， 推售额30.4亿元，实现销售额32亿元。;成交价格、面积走势图;根据实际客户积累情况，选择不同推售方案—— 蓄客情况良好：选择推售方案一，快速销售，减少后期压力； 蓄客情况不佳：选择推售方案二，保证项目开盘即热销，为后期推广奠定舆论基础;五、营销策略;销售价格高出区域价格25%？;北 京 高 端 公 园 豪 宅;跳出区域，比肩全市，选准对手，凸显价值;龙脉之巅 · 国奥核心 · 公园氧居;舆论先行，圈层跟进，精准打击，尊享体验