街区土地开发整理项目可行性实施方案.docx

第一章概要1.1 项目背景江苏省泰州市历史悠久、文化灿烂、人才荟萃，有2100多年的建州立府历史，盐文化、税文化、水文化特别丰富，在文明史上北宋、明、清三个朝代呈鼎盛时期。泰州学派留芳千古，数代政治家、军事家、文人骚客，都有文、歌、诗、词、赋、画等形式歌颂泰州文明。泰州市城市综合实力列江苏省十三个地级市第七，经济发展也处于中间层次。泰州市位于江苏省地理中心位置，与苏州、无锡、常州、镇江隔江相望，与扬州、盐城、南通接壤。泰州市是上海为龙头的长三角经济区的16个成员城市之一，是近年来经济增长最快的城市之一。泰州市总人口503万，面积5793平方公里。下辖海陵、高港二个区，姜堰、靖江、泰兴、兴化四个县级市，泰州市主城区到高港区中心、姜堰市区只有十多公里，城市发展趋势将逐渐连接成带状城区。深圳控股有限公司、××××（集团）有限公司应泰州市政府招商引资邀请，与泰州市城市建设投资集团有限公司合作，承担泰州市海陵区##街区17739.75亩土地开发整理的重任。##街区位于泰州市行政中心区南部、市区中心南北龙脉轴线上，海陵、高港二区交界处。泰州主城区发展规划重点向南、适度向东，##街区就在正南方向，是泰州今后开发建设的重点区域。1.2 研究工作概况课题组自7月下旬就开展工作，克服距离远、涉及问题多、情况复杂、面广、内容多、研究工作繁重等困难。研究重点是××××（集团）有限公司参与泰州##街区土地开发整理的可行性。工作中，既研究长三角、上海、江苏省多方面情况，又研究泰州、海陵及附近城市的社会、经济、产业、人口、就业情况；既研究泰州古代文化、历史、经济发展、杰出人物、建置变迁等，又分析泰州市区及所辖靖江、泰兴、姜堰、兴化四市社会、经济、产业、城市、交通、旅游、人口就业等发展；既研究泰州土地市场、开发供应量，又研究泰州等地的房地产市场开发量、规模、主要开发企业等；既研究××××（集团）有限公司发展大计，又研究远距离到长三角经济区的北部，进行土地开发面临的优势、劣势、机遇、挑战；既研究资金投入回报，又对不确定性分析等进行研究；既力求有大量资料分析，又要对详实的数据处理。1.3 研究的依据1、《中华人民共和国城市规划法》2、《江苏省第十一个五年规划纲要》3、《泰州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》4、《泰州市“十一五”城市建设规划》5、2007年江苏省沿江八市开放型经济发展情况6、2007年泰州市政府工作报告7、泰州市2006年国民经济和社会发展统计公报8、泰州市2005年国民经济和社会发展统计公报9、泰州市2004年国民经济和社会发展统计公报10、2007海陵区第十三届人民代表大会工作报告11、海陵区2006年国民经济和社会发展统计公报12、海陵区2005年国民经济和社会发展统计公报13、海陵区2004年国民经济和社会发展统计公报14、《##街区控制性详细规划》1.4 主要研究结论××××（集团）有限公司投资泰州，开发整理海陵区##街区可行性强，经济效益好。泰州是快速发展中的中等城市，地价、房价在长三角经济区最低，发展潜力大。上海世博会、江苏省沿江开发、泰州长江大桥建设等，都给泰州发展带来新的机遇。中石化、国电、LG、海螺等国内外的大企业纷纷投资泰州，泰州经济将有大的发展。香港世茂、碧桂园、杭州复地、同济地产等企业也看好泰州的房地产市场，纷纷携巨资进入泰州，进行房地产开发。××××（集团）有限公司进入泰州，参与开发整理##街区，既要重视投资开发策略、发挥优势，又要及时转化劣势、把握机遇、迎接挑战。工作步骤先易后难、先陆后水、重视产业规划、发展战略。可以先将如泰高路东面、永定路南面的土地开发、转让，初见成效。##街区开发整理需要投资70.43亿元，可转让土地8300亩，转让价每亩84.86万元就能达盈亏平衡点；如果每亩地能卖到90万元，效益就较好。如能充分发挥××××（集团）有限公司优势，运用深圳成功的经验，从长三角经济区、江苏省沿江开发的视野，将##街区产业提升。加大这17739.75亩承载力，每亩地能卖到100万元以上，××××（集团）有限公司的效益就更好，泰州的发展就更上一层楼。研究结论认为，××××（集团）有限公司参与泰州市##街区土地开发，尽管面临的挑战大，但泰州城市发展机遇多、##街区的土地开发有潜力、升值空间大，是可行性的。土地开发前、过程中，××××（集团）有限公司要用深圳的理念、文化，来与泰州市合作，影响##街区开发。本项目开发成功，对××××（集团）有限公司以后在长三角经济区土地开发整理、房地产开发等，都有重大意义。第二章 泰州##街区现状2.1 ##街区位置、组成##街区位于泰州市主城区海陵区的南部、泰州市政府对面，海陵区、高港区交界处。西依泰高公路、东到规划的春兰南路，北临永定路（328国道）、南为规划的香椿东路，区位优