安徽省淮北市濉溪影都项目市场定位及营销推广方案（50页）.ppt

安徽淮北濉溪影都项目市场定位及营销推广方案（草案）; 前 言 基于我司对淮北市场及及贵司所开发的濉溪影都项目周边环境的了解，我们认为本案具有很强的可操作性，而在与淮北房产网任经理的多次交流及与贵司张总的初次交流之后，对贵司对本项目所持的态度及要求也有了一个明确的认识。 正是基于贵司对本案营销目标的期望，我们为项目量身订做出一套创新的营销方案，并从战略运作的高度，对本项目的定位、业态布局、功能结构及销售、宣传推广等各个营销子系统作了较为系统的分析与阐述，希望我们能以良好的团队协作精神和多年的专业操盘经验帮助贵司实现营销目标。;项目运作目标; 作为来自深圳的专业团队，我们已经明确了濉溪影都项目所需达到的目标，而要实现这一目标，却是一个庞大而复杂的系统工程。同时，基于本项目住宅部分的价值主要体现在商业的附加值上，因此，本方案将由濉溪的商业市场状况及项目自身的情况入手，然后提出我们的规划建议，并在此基础上提出我们的市场攻击战略。;前 言 项目运作目标 第一部分 项目解析及现状研判 濉溪商业现状剖析 濉溪商业未来发展的格局 项目的商业机会点 濉溪商业地产的演进 淮北商铺调研小结及借鉴 商业物业价值的判断 濉溪商业物业价值的思考 项目概况 项目分析 项目的PEST分析 项目SWOT分析 项目价值分析 第二部分 项目定位与业态布局 项目定位; 案名建议 楼层业态布局 业态布局说明 第三部分 营销策略及实施方案 营销原则 营销策略 营销推广战略布署 营销推广阶段 营销策略亮点 推售节奏 特别说明 操盘的工作内容 航天置业简介;第一部分 项目解析及现状研判;※ 濉溪的商业市场主要以中低档为主，且已趋于饱合。当地的商业无论在购物环境、商品档次，还是运营管理上较淮北淮海路上的商业均有较大的差距，与国内发达地市的商业更不能同日而喻。 ※ 当地庞大的人口及迅猛增长的购买力面对不发达的商业供给市场，供求矛盾凸显，许多人利用周末和节假日去淮孟商圈乃至???州、合肥、南京、上海等地去消费。 ※ 濉溪县的核心商业范围小，过于集中，主要以项目周围的濉溪百货商场一带行政单位集中的区域形成濉溪的核心商圈。 ※ 濉溪的商业形态主要是传统的街铺、专业市场、超市、百货商场、专业店及便利店，新兴商业的市场空间巨大。 ※ 濉溪县的投资客户主要集中在公务员及矿务阶层，但投资的目标主要是住宅，由于对商业缺乏必要的认识，投资商铺的意识还不强。 ※ 濉溪商业物业的营销推广模式过于陈旧，吊不起人们的胃口。;商业发展的未来格局;商业发展的未来格局为本案提供了难得发展机遇。 调研中我们发现： ※ 本地时尚商品种类匮乏，可选择的余地不大。 ※ 本地零售市场与商品经济的不够发达，导致目标购买力无法产生消费欲望和购买冲动。 ※ 本地产品供给市场所提供的商业附加值有限，消费心理无法得到满足，核心竞争力不强。 ※ 由于本土的商业格局带有较大的自发性、随意性特点，缺乏龙头引力与消费助推力，业态升级缓慢。 ※ 由于城市建设、人口结构、文化差异等因素导致居民的生活方式与消费观念与国内商业发达地市相比有较大的差距。 ;濉溪商业地产的演进;※ 淮北商铺售价及租金以老城区的淮孟商圈为最高，并向新城区及杜集区、烈山区及濉溪县呈递减趋势。 ※ 淮北商铺的租金回报一般为8%，返租年限以三至五年较多，但也存在十年返租的情况，诸如中泰国际。 ※ 除了返租外，一般商铺销售还有回购保障。诸如鼎盛国际的五年回购和中泰国际的三年和十年回购。 ※ 由于淮北是个资源城市，有钱人除了公务员外，主要集中在矿务阶层和电力集团。因此投资客占据了绝对的比重，这一点濉溪也不例外。 ※ 人流量是影响商业价值的关键因素，繁华的商业街诸如淮海路、孟山路等商业街由于人流量大、业态丰富、服务范围广而颇受投资者和经营者的追捧，往往一铺难求。;商业物业价值的判断;濉溪商业的出路在哪里？ ※ 濉溪商业消费必然随着淮海路的修建和更新而向淮北核心商圈延伸，最终与整个淮北市浑然一体。 ※ 濉溪现有的核心商圈无法承载日益增长的消费需求。 ※ 硬件设施配套齐全、管理水平高、业态组合优越的多元复合型主题商业将填补区域空白。 ※ 创新的营销推广策略将是濉溪商业物业立于不败之地的关键所在。;项目概况;项目分析;项目的PEST分析;项目SWOT分析;项目价值分析; （一）区位价值体系概念 ※ 濉溪商贸经济的核心——核心商圈概念； ※ 濉溪未来的商业NO.1——多元化