(培训课件)房地产融资与财务管理.ppt

沉没成本案例 例：生产某种零件可租用两种型号设备生产，A型号月租费2000元，零件加工费2元/件；B型号月租费2500元，零件加工费1.5元/件。该厂已租有A一台，且租期未满。现公司对该零件的需求量激增。继续用A生产合算，还是将A闲置而租入B生产合算？ 成本 零件需求量（x） Return 沉没成本与机会成本 在房地产项目开发中沉没成本理论的应用，如： 以购置的土地是否继续自行开发还是转让； 已经完成的但预测其并不适宜的规划设计方案是否继续使用等。 沉没成本与机会成本 机会成本 指当一种有限的资源具有多种用途时，可能有许多投入这种资源获得相应收益的机会，如果将这种资源置于某种特定用途，必然要放弃其他资源的投入机会，同时也放弃了相应的收益。机会成本就是指将一种具有多种用途的稀缺资源用于该方案放弃的其他用途中的最大收益。例如，一定量的资金用于项目投资，有甲乙两个项目，若选择甲，就只能放弃乙的投资机会，则乙项目的可能收益即是甲项目的机会成本 。 Return （详见讲义最后） 学习曲线 当某一项作业包含某特定的劳动组成，同一作业或操作的重复会提高劳动的熟练程度。这样在同样或更高质量水平上，完成任务的速度也会加快。学习表现为一个新员工获得工作经验和一组员工提高生产率两种形式。 单位平均成本及时间 累计产出 学习曲线 学习曲线 学习曲线最早是在二战时间飞机制造业中，应用研究的结果表明，制造两架飞机的时间总和比没有学习下的时间总和减少约20%。即，生产前两架飞机的平均时间是第一架飞机生产时间的80%，生产前4架飞机的平均时间是生产第一架飞机的80%× 80%＝64%，生产前8架飞机的平均时间是生产第一架飞机的64%× 80%＝51.2% ······。双倍产量法的80%比率是被广泛应用。 学习曲线 开发项目产品的复制使用 标准开发成本的形成 外包业务的重复采购 管理过程和方法的标准化 员工和管理层绩效考核与评价 Return 房地产项目开发中学习曲线的应用： 量本利分析 利润＝销售收入－销售税金及附加－总成本 　　＝不含税销售收入－固定成本－变动成本 量本利分析一般模型 设某企业生产单一产品，最大设计生产能力为Qd，年固定成本为f，单位产品变动成本为v，不含销售税单位产品价格为p。 设产品年产量为Q，则 不含销售税的年销售收入为 年总成本为 年利润为 5.2　现阶段融资方式 现阶段融资方式: （7）境外基金 04年初，上海复地已与摩根士丹利房地产基金达成合作协议，双方将合作投资约5000万美元建设“复地雅园”项目。 4月份，顺驰中国控股公司和摩根士丹利房地产基金宣布合资设立项目公司，投资房地产。 5.2　现阶段融资方式 现阶段融资方式: （7）境外基金 6月中旬，由荷兰国际集团和北京首创集团在海外共同募集成立的“中国房地产开发基金”在京投资的“丽都水岸”项目正式进入市场。荷兰国际房地产基金目前在中国已注资4个项目同时开发。 6月22日，金地集团与摩根士丹利房地产基金Ⅳ(下称MSREF)、上海盛融投资有限公司共同出资设立项目公司，其中金地出资约7500万元，占注册资本的15％。MSREF出资2．75亿元，占55％股份，上海盛融出资1．5亿元，占30％。 5.2　现阶段融资方式 现阶段融资方式: （7）境外基金 国外房地产基金也开始大举进入中国房地产市场,摩根士丹利、美林、ING、GIC等境外房地产资本频频与内地房地产企业联手,在北京、上海等一线城市合作投资开发房地产项目等 。 根据央行公布数据显示，2004年中国外汇储备净增2070亿美元，其中贸易顺差为319亿美元，引进外资606亿美元。由正常渠道换取的外汇储备增额为925亿美元。那么，还有约1100亿美元的净增外汇储备无法与经济数据挂钩。 5.2　现阶段融资方式 5.2　现阶段融资方式 现阶段融资方式: （7）境外基金 “171号”文件提高了外资进入中国房地产市场的“门槛”，在此背景下，海外资金开始改变进入方式。通过参股、合作开发等曲线形式进入的外资项目增加。如06年8月份，花旗集团注资2000万美元参股上海徐房集团，以共同开发的形式参与徐汇区“建业里”改造工程。同期，深圳金地（集团）股份有限公司与荷兰金融机构ING集团旗下的ING房地产建立战略合作伙伴关系，双方将合作投资金地天津格林世界项目的开发。ING基金将首先投资1.88亿元人民币。 5.2　现阶段融资方式 现阶段融资方式: （8）外资银行贷款 04年7月5日，万科发布公告称，万科已与德国银行Hypo Real Estate Bank Internatinal(简称HI)达成合作协议，由后者出资3500万美元，双方共同在中山完成“万科城市风景花园”项目。11月份，香港永新集团旗下的上海永龙房地产公司从