20060825_南澳别墅项目物业发展建议报告分享@沙龙.ppt

(湖南师大附中内部资料)高三化学习总复习课件：高三第五次周考试卷分析课0801(课件)(培训课件)班组建设与5S管理培训多媒体计算机系统常用硬件设备教材 孟大强南澳别墅项目 规划要点分享 南澳别墅项目组 南澳别墅项目物业发展建议报告 分享 版权声明 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 前言 报告的目的： 通过世联的豪宅操作经验系统的、更详细的给出提升项目 价值和竞争力的建议，便于开发商与设计院沟通，推动后 续工作。 报告的核心内容： 产品规划建议 我们不是设计院，我们给出的不是具体的设计方案；我们要 从营销的角度给出产品规划的建议。 从营销的角度评价别墅项目规划方案 是否考虑地块的限制条件的制约； 是否实现了价值最大化（景观、收益）； 是否产品丰富及有创新产品，及土地私有最大化； 是否有标竿产品（楼王）； 是否因地制宜 是否有豪宅符号 是否考虑地块的限制条件的制约？ 是否考虑地块的限制条件的制约 容积率，限高 西部处临路高差较大，有护坡挡土墙，而且 坡度均大于30％； 本项目地块位于公路的东侧，车辆进入项目 地块需逆行； 三面环山，周边环境稍显不纯粹，生活配套 不齐全； 规划中主要考虑： 1）项目的进入行问题（入口,施工组织等） 2）车辆逆行问题（加设红绿灯） 3）临路，噪音的处理（建筑材料的利用等） 4）小区安防、物业管理、会所配置等 是否实现了价值最大化（景观、收益）？ 是否实现价值最大化（景观、收益） 一级景观区 二级景观区 三级景观区 地块地势情况： 地块地势南高北低，西高东低，北部基本上为半坡，南部地势中间高，四周低。 项目四周景观： 本项目地块西面、西南面、西北面临海，无限海景尽收眼底；北、东、南三面靠山，山景绿树成荫，“居山观海”。 规划中主要考虑： 1）最好的产品摆在景观资源最好的位置； 2）产品摆放时候考虑海景资源最大化； 是否实现价值最大化（景观、收益） B1 B3 B2 B5 B4 B6 B7 B8 地块评价表 按六种不同的评价因子对各地块打分，分值分别为5，4，3，2，1 分析结果:B4=B6B3B1B2B8B5=B7 舒适独栋 豪华独栋 联排TOHO 会所＋公寓 楼王 B1 B3 B4 B5 B6 B4 B2 B7 B8 为实现景观资源最大化，建议根据地形进行适当的造坡，别墅依就地形进行设计退台。 是否实现价值最大化（景观、收益） 算帐 方案一 方案二 方案三 总收益 7.1亿 7.5亿 7.4亿 景观优良度 2.02 2.41 2.36 方案二 方案三 方案一 通过算帐来选择最优方案 是否产品丰富及有创新产品，及土地私有最大化？ 是否产品丰富及有创新产品，及土地私有最大化 基础：地块容积率及产品的舒适度，客户研究 产品线丰富——扩大客户群，且消化容积率（度假别墅） 创新产品——营销上的说法 土地私有最大化——花园赠送的方法 产品线丰富，扩大客户群，降低项目风险 分期规模M2 时间轴 2007年年底 2008年中 2008年年底 第一批 第二批 第三批 14040 7320 8225 物业 类型 舒适独栋 联排及公寓 豪华独栋及楼王 客户 用于渡假的私营业主、企业高管、高级公务员；用于商务接待的企业，高尔夫球场会员 企业管理层、周边办厂的港人、世联客户资源里的投资客 全国、全深圳的高端客户， 预期 目标 展示场景，快速销售，试探市场。中高端产品改善区域形象，提升小区的形象，为后期联排公寓实现价值作铺垫。 快速销售，扩大市场份额和影响力，拔高容积率，提升利润率 顶级产品塑造项目品牌，奠定市场地位，拉升项目价格 多期推售 延长 产品线 扩大 客户群 创新产品，好用VS营销说法 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 17 18 19 20 联排别墅的演变 庭院 建筑 传统型： 二端的单位资源好，中间的单位资源差 改良型： 通过错落使得附送院子面积增大达到资源的均衡。但需要用地进深的支持。 升级型： 通过增加一定的面宽，设计左右的庭院空间，将联排TH作成双拼TH的感觉。 结合星河丹堤申请专利的“合 府”“官邸”等产品 土地私有最大化=花园面积大且好用 保证花园的完整性及集中性，花园赠送可采取前后或左右 的赠送方式； 是否有标杆产品？ 是否有标竿产品（楼王） 顶级产品塑造项目品牌，奠定市场地位，拉升项目价格 楼王的建议：景观资源最佳，面积最大，装修最奢华, 数量少 设计基本理念 位于小区