2011年广东从化酒店项目可行性研究报告.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 酒店客房定位 通过对项目区域的温泉酒店的调研，我司建议本项目酒店客房，应该主打温泉概念，重点打造温泉房，同时充分利用流溪河与天湖公园景观，打造别具特色的景观温泉客房，提升项目经营卖点。 房型 比例 房型说明 标准间 10% 温泉水引入、无温泉池、标准房间设计 标准室内温泉双人房 35% 室内温泉池、标准房间设计 豪华室内温泉双人房 室内温泉池、豪华房间设计 空中花园温泉双人房 30% 室外温泉池、标准房间设计 空中花园温泉超级大床房 室外温泉池、豪华房间设计 流溪河畔温泉双人房 20% 朝向流溪河、室外温泉池、标准房间设计 流溪河畔温泉情侣房 朝向流溪河、室外温泉池、豪华房间设计 流溪河畔温泉豪华套房 5% 朝向流溪河、室外温泉池、豪华套房设计 酒店客房定位：以温泉房为重点，结合景观优势打造山水景观温泉客房，辅以少量标准房。 酒店客房定位 经过市场调研，从化区域酒店的各类客房面积为：双人间，28—36㎡；豪华/高级双人房40—50㎡；温泉房30—60㎡； 酒店客房面积：建议双人房面积30—50㎡之间。 酒店名称 客房类型 面积（㎡） 碧水湾 豪华双人房 30 逸泉酒店 高级双人房 46 望谷温泉度假村 标准室内温泉房 30 流溪河畔温泉房 30、58 超级大床房 63 翠岛酒店 标准双人房 30 豪华大床房 30 万丰酒店 标准双人房 28 豪华双人房 30 木屋温泉房 30 凯旋假日酒店 标准单人房 36 标准双人房 36 豪华单人房 40 定量方法一旅游酒店规模预测 E=N*P*L/（T*K） 其中： E：酒店的床位数 N: 全年游客人数 P: 住宿游人比例 L: 平均住宿天数 T: 全年可游览天数 K: 床位利用率 旅游酒店规模预测公式 本案酒店适当开发规模预测公式 本项目适当开发规模=预估需求床位数/入住率-未来竞争数 酒店体量定位 年份 2005 年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 旅游人口数 （万人次） 347.2 408.9 454.7 506 754.72 958.4 1217.3 增长率 44.1%　 12.9% 14.91% 14.25% 49.2% 平均增长率 27% 城市名称 项目名称 2008年 深圳 过夜客比例 39.37% 平均停留天数 3.16 天 成都 过夜客比例 26.00% 平均停留天数 2.20 天 惠州i 过夜客比例 44.7% 平均停留天数 -- 2011年从化市场需求约7万个床位 资料来源： 从化统计公报 定量方法一旅游酒店规模预测 N: 全年游客人数 根据预测年份取值 P: 住宿游人比例 50% L: 平均住宿天数 2.5天 T: 全年可游览天数 365天 K: 床位利用率 60% 未来竞争数 5万 指标项 指标值 酒店体量定位 GDP与酒店需求关系法 根据中原研究，单体的五星级酒店客房数一般规模大致为：一线城市客房数300－400左右，建筑面积在4－7万平方米左右。根据有关研究，GDP与酒店需求之间存在紧密的关系。每10亿GDP需要一个酒店，每100亿元需要1家五星级酒店。照此规律，结合未来从化旅游酒店发展的趋势，从化旅游酒店市场已逐步趋向饱和。（09年从化GDP总量是150.98亿元） 建议项目酒店体量定位在80—100间 酒店客房数量与价格定位 名称 星级 普标价格 折扣情况 房间数 门市价（ 元） 协议价（ 元） 散客价 平时 周末 逸泉国际大酒店 五星级 1080 470 756 864 0.44 204 东方夏湾拿豪生酒店 五星级 1180 430 826 944 0.36 188 望谷温泉度假村 五星级 1080 470 750 860 0.44 100 碧水湾温泉度假村 五星级 1080 432 760 865 0.4 203 翠岛温泉度假村 四星级 598 480 419 478 0.8 160 碧泉大酒店 四星级 368 220 258 294 0.6 100 财富度假酒店 四星级 580 230 406 464 0.4 120 凯旋假日酒店 四星级 580 268 410 460 0.46 288 万丰温泉酒店 四星级 498 220 349 398 0.44 100 新天伦大酒店 四星级 588 220 412 470 0.37 150 名景酒店 三星级 280 120 196 224 0.43 60 广蓄专家村酒店 三星级 338