土地增值税清算及实务.ppt

清算的条件？ 清算的对象？ 非常规开发项目 注意事项 未经政府部门批准，企业自行分期开发的项目，或者政府各部门审批的项目不一致的，应进行实地审核察看，结合企业核算、政府部门审批、备案的项目登记表，本着实质重于形式的原则分期确定清算单位并报县区局确定后执行。 分期开发项目如何确定清算单位？ 案例 公司某项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用权证》只有一个，报建费用也一齐缴纳；但立项批文注明分三期建设，并分别取得一期、二期、三期的《建筑工程施工许可证》，分期取得《竣工验收报告》、《预售许可证》、分期办理了大产权。问：1.国税发[2006]187号规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。”中“分期开发的项目”的确认标准是什么？2.公司该项目的清算主体应如何确定？  【解答】 《土地增值税暂行条例》免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的。…… ???财税[1995]48号，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。 财税[2006]21号，纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。 ???国税发[2006]187号，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 ??? 两种方法计算出应纳土地增值税额结果相差较大，主要原因是因扣除项目按可售面积计算分摊原则导致。 目前税务机关主要采取的就是按照可售面积计算分摊的办法。 联体楼的土地增值税计算?? 地下车库如何确定清算单位？ 合作开发中谁是清算主体？ 清算方法 （1）先预征再清算： 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。 （2）直接计算缴纳： 直接转让土地使用权的等不在预征范围内的情形。 确认销售面积？ 确认销售价格？ 关注：关联交易价格问题？ 【问题】 ??1、关联企业之间转让土地使用权时，只按照成本计价，未产生其他收益（主要为集团内部分割土地），是否缴纳土地增值税？ ??2、转让土地使用权时，附有土地评估报告，但未按报告中的估价进行转让，是否有转让定价不公允的风险？ 关注：以地换房交易价格问题？ 以地换房 确认销售收入金额？ 关注.未开具发票或未全额开具发票时的销售收入确认问题  案例 业主购买了一套商品房，合同总金额120万元，已付款120万元，但销售发票只开具了110万元，还有10万元会计挂在“其他应付款” 。 清算时仍然应当按照120万元确认商品房销售收入 。 应对发票金额与合同金额进行比对。 关注.非货币性资产收入确认问题 纳税人转让房地产没有取得货币收入，而是取得实物收入（如钢材、水泥等建材，及房屋），还可以取得专利权、商标权、土地使用权等，税收上如何确认开发产品的销售收入呢？ 目前税收上没有明文规定，但根据财务与税收的关系，当没有明确的税收政策规定时，以财务会计制度的规定为准。 关注.车库销售是否缴土地增值税？ 关注.VIP卡抵房款  思考：“折扣” 关注. 补偿回迁房视同销售问题？  案例 某房地产企业与纺织厂签合同，对纺织厂拆迁建商住楼，建成后返还商业面积3万平方米。 总成本20000万元，总可售面积10万平方米，单位会计成本2000元/平方米。同类房产平均价6000元/平方米。 1.支付建筑施工等其他支出20000万元； 2.拆迁补偿支出=30000*6000=18000 视同销售收入=30000*6000=18000 3.单位建筑面积计税成本=（20000+18000）/100000=3800 4.视同销售成本=3800*30000=11400 视同销售所得=18000-11400=6600 回迁房思考 1.成本：土地成本+建筑成本； 2.视同销售所得. 房地产投资 案例：母公司以土地进行投资给子公司进行资本增值，母公司购入土地时价值500万，按800万作价投资，在投资时母子公司都不是房地产开发企业； 但子公司取得土地后向工商和建委申请房地产开发资质，土地用来建造科研大楼，大楼建成后用于自用或出租，是否交土地增值税？ 解答 根据财税〔2006〕21号规定，母公司以土地向子公司投资时，子公司尚未取得房地产开发资质，子公司当时不是房地产开发企业，因此母公司以土地向子公司