港墘捷运站物件报告-ark财富方舟.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * 台北市內湖區文德路22巷 成交單價(萬元/坪) 38.82 成交總價(萬元) 900 自備款(萬元) 180 總自有資金(萬元) 365 租金總價投資報酬率 5.52% 租金自有資金報酬率 16.43% 售價總價投資報酬率 4.86% 售價自有資金報酬率 31.5% 99年7月至11月人口移入增速加快，至99年11月底內湖人口為26.97萬人。 港墘站 郵局 江南市場 頂好 內湖科學園區 物件基本資料 地址:台北市內湖區文德路22巷 類型:屋齡33年公寓, 一層2戶， 建物面積: 總面積23.193坪（主建物: 21.118坪, 附屬建物: 2.075坪, 增建約2坪） 土地持有面積: 9.25坪（土地持分高！） 價格：900萬元(每坪38.82萬元) 格局: 2房2廳一衛, 一增建晒衣場 座向: 坐西朝東 生活機能 –捷運 –工作機會多+生活機能完善 –學區 –近大賣場密集商圈 –近交流道 邊間3面採光，屋況新， 稀有2F公寓釋出 ６米靜巷中，鄰近公園，寬敞舒適 生活機能佳, 附近有公園綠地, 籃球場等休閒設施; 附近有早市, 黃昏市場及頂好超市; 步行10分鐘內可達雙捷運站 隨著遷入內科的工作人口增加，對於隔間套房的需求也正在增加。鄰近內科周邊的公寓案件急待開發，公寓2F案件更為稀有。 策略一：取得成本為900萬元，每坪38.82萬元。（文德路附近公寓近年來成交均價為40.48萬元。 ） 策略二：擬隔成5間設備完善及有對外窗套房，平均每間1萬元出租，滿租的年租金收入為60萬元。 樓上3F也是改建成5間隔間套房，並在一樓大門設置各套房的門鈴，目前滿租。 預計裝潢後到滿租約1年出場，帶租約以1200萬元出售，每坪售價為51.74萬/坪。 日湖百貨對面新建案為基泰建設「基泰御峰」基地，選舉後已正式推出，每坪開價百萬元。興富發買下日湖百貨的土地後，也預計在今年開發新建案，成為該區中古屋的最大支撐。 出售對象：手中有閒錢投資的退休老師、醫生與投資客等族群。 行銷優勢： 規劃案件的年租金報酬率可以達到5 %，遠優於定存年利率1%~1.5%，且可抗每年2%~3%的通膨。未來還有增值空間。 土地持分高達9.25坪，不管是重新改建或是都更題材均有利。 成交單價(萬元/坪) 38.82 成交總價(萬元) 900 自備款(萬元) 180 總自有資金(萬元) 365 租金總價投資報酬率 5.52% 租金自有資金報酬率 16.43% 售價總價投資報酬率 4.86% 售價自有資金報酬率 31.5% EAGLE隊帶領您的財富展翅高飛 成本試算 總價 930萬 改5間隔套成本: 5*20=100萬 貸款金額8成之頭期款: 930*0.2=186萬 抓半年利息: 930*0.8*2.5%*0.5=9.3萬 反推賣價: 1*5*12/5%=1200萬 仲介費: 930*3%=27.9萬 雜費: 74.76萬 現金投報率=(95.24)/(370.06)*100%=25.73% 總投報率=(95.24)/(1104.76)*100%=8.6% 貸款銀行條件 銀行估價???? 銀行可貸成數,利率, 寬限期, 年限, 綁約?,違約金 元大/ 7成5/ 2%/ 2y/ 50y-33y/ No/ NA 板信/ 8成/ 1.99%/ NA/ (50-33)y/ Yes/ NA 板信/ 8成/ 2.77%/ NA/ (50-33)y/ No/ NA 大眾/ 8成/ 1.8%/ 2~3y/ (50-33)y/ yes/ NA 優點 邊間採光佳: 3面採光 有使用空間大 公寓2F 生活環境方便 總價低 土地持分面積大 (比一般同面積的公寓大) 都更話題 屋況良好 地點相同比隔壁還要便宜 走路到捷運站: 文德7分鐘, 港墘11分鐘 缺點 曾有鄰損(921地震期間) 增建部分的結構問題 出場策略 可改5間套房, 一間估計4坪多 公寓均價為 37.66萬/坪 * * * * * * * * * * * * * * *