上海楼市数据出炉,成交量腰斩,房价跌回,新时代到来.docVIP

2017上海楼市年数据出炉 成交量腰斩，房价跌回2016，新时代到来 前言：大时代背景 2017年是大国反思的一年 中国正在由大国走向超级大国 2010年中国经济总量刚刚超过日本，仅6年后就成为它的2.4倍 越成长，越烦恼 对于一个庞然大物而言，平衡和稳定就愈发重要 是让一线城市继续烈火烹油地发展 还是保证二三线城市能雨露均沾？ 是让某些行业吸收更多社会资源膨胀发展 还是再给制造业机会凤凰涅槃 2017年上半年两个行业龙头企业财报 华为净利润：311亿元 同比增长5.7% 恒大净利润：231亿元 同比增长224% 华为员工：18w人 恒大员工：4.5w人 18w人制造业渐渐敌不过4.5w人的房地产 到底是国家的好事还是坏事？ 2017年这个大国终于给出了答案 对过去20年的房地产市场模式进行了不一样的革新 今年第 1 个不一样 准确地说2017年的调控目标不是稳，而是降 看价前先看量 2007年-2017年二手成交套数 2017年二手房成交套数14.8w套 较去年腰斩 随之而来就是降价 2017年1026恒星小区指数 虽然上海平均每月有4495个小区成交 但，只有1026个小区是每个月保持着成交记录 这1026个小区 虽然是上海小区数的8.4% 虽然是每个月成交小区数的23% 但它们所带来的成交房源占了上海的44% 它们就是上海二手交易的基本面 也是上限公约数 “恒星小区”价格指数代表了上海二手大盘走向 1026个小区的价格统计数据来源：相关小区的链家网挂牌中位数 2017年收盘价格已经回到一年前。。。 没有2017年一手楼盘的砸盘 就没有真正的二手房降价 17年3月，3个新盘入市，拉开了本年的价格砸盘序幕 市场预期8w的万科翡翠公园6w价格入市 市场预期4.6w的中冶盘古馨苑4.1w价格入市 市场预期3.3w的保利铃兰公馆2.9w价格入市 这似投下3颗炸弹 看例子 中冶盘古馨苑周边近期的宝地绿洲城 挂牌收盘价被炸掉了11% 当然也有毫不畏惧的 比如万科翡翠公园所在的张江地区 同样是一手砸盘，不同地区表现存在差异 因为近3年住宅投资方向变化 让部分地区变得脆弱起来 07年-17年各区县成交占比 注：标注区县名称区域为成交占比最大年份 松江、青浦、浦东、金山、嘉定、奉贤等地区成交占比这三年放大 这3年的成交重心已彻底转移到上海主城区外 但是出来混总是要还的 这里的二手房将会在2018年进一步盘整 基于以上理由，结合近期房价监测 我们给上海各板块做了2018年二手价格研判 所以2017年的调控和往年不一样 完全冲着降房价目标去的 而第 2 个不一样是 一手房的租售政策革命性变化 2007年-2017年一手成交套数 2017年一手房成交套数5.2w套 因为众所周知的原因， 今年一手房为11年里最低量 so 今年一手房占一二手住宅总成交1/4 和以往调控年不一样，成交量虽少，但红盘依旧满屏，所谓红盘是指开盘期去化超过70%的项目 注：此统计为开盘期签约率统计 2017年红盘预证75张，占比60% 限价让红盘过半，也为2017年购房带来了全新体验 1）买一手房住宅就像股票打新股 2）一手房一拿证，周边二手就被套 随着下半年有关部门审核环节增多 2018年的发证节奏愈加放缓 2017年的发证情况 2018年预售证恐难破100 还有一个租售政策革命性变化 租赁住房横空出世 今年推出了：23块地、150万㎡建面、超3万套的租赁住宅 2017年租赁住宅用地一览 上述土地 如果按照正常市场招拍挂， 市值超过：800亿元 （内中环地按照67000元/平米计算 中外环地按照53000元/平米计算 外郊环地按照33000元/平米计算 郊环以外地按照23000元/平米计算） 而现在以租赁住宅土地拍卖， 总金额仅：122亿元 而今年拍卖的上海商品住宅土地总金额才838亿元 也就是说政府放弃了近似1年的土地收入来做租赁住宅 so 政府在租售并举的力度非常大的 尽管，2017年我们感觉已经很迅猛了 但根据十三五70万套租赁住宅规划 未来租赁土地还会来得更猛烈 直接影响 未来3年 1）中环以内商品住宅土地将非常稀缺 2）为了平衡土地收入，郊环的商品住宅土地将大量上市，郊环一带住宅市场继续血流漂杵 编者有话要说：用“调控跌停，放松暴涨”的线性思维来判断楼市的现在和未来恐怕不再是明智的 因为国家选择了“华为”而不是“恒大”。 国家的发展和复兴，产业的升级和转型更加依赖华为这种企业 所以有了调控来遏制社会资源对地产行业过多的正向激励，有了支持产业发展，降低企业成本的租赁用地 只有城市发展有了持续的原生动力，才能让房地产真正健康稳定发展 上海未来肯定不是香港，而只会是上海自己 数据来源：房导航RealtyNavi