1章-物业相关管理概论.ppt

二、我国物业管理的发展 （二）改革开放后我国现代物业管理的发展 第四阶段：物业管理进入市场化、规模化发展时期 （2003年5月至今） 2003年5月28日，国务院第九次常务会议通过了《物业管理条例》，它以维护全体业主合法权益为主要原则，规范了物业管理活动，使物业管理的法制建设更加完善。 三、先进国家与地区物业管理的发展状况 美 国 物 业 管 理 1 2 意 大 利 的 物 业 管 理 3 英 国 的 物 业 管 理 我 国 香 港 的 物 业 管 理 4 第三节 物业管理的目标与原则 物业管理的目标 物业管理的基本原则 物业管理的基本环节 一、物业管理的目标 1、从管理对象（物业）的角度而言 2、从服务对象（业主和使用人）的角度而言 3、从社会的角度而言 通过物业管理实现物业的保值增值是物业管理的最终目的或首要目标，也是业主委托物业服务企业实行统一有效管理的初衷。 具体应达到以下目标： （1）提供服务以达到最佳财务效益。 （2）提供服务以保障各业主及用户可以不间断地享用物业。 （3）重视物业管理的服务性质，提供所需的增值服务。 通过以人为本的物业管理，以业主及用户的利益及需求为依据，开展全方位、多层次、高效率、高质量的管理服务工作，满足物业产权人和使用人多元化需求，为广大住用人创造良好的生活和工作环境。 社区由众多的居住小区和物业群所组成，通过物业管理，可以促进社区管理和社会的和谐稳定，提高城市管理的水平和现代文明程度。 二、物业管理的基本原则 物业 管理 的 基本 原则 以业主和住用人为本 合法守法 注意安全环保 权责分明，量出为入 尊重业主物业财产权利 公平竞争 保障物业合理使用 改善业主生活工作环境和提升业主公共生活品质 三、物业管理的基本环节 物业管理的策划阶段 物业管理的前期准备阶段 物业管理的启动阶段 物业管理的日常运作阶段 物业管理公司前期介入 由于所住的房屋将要拆迁，李先生打算用政府补偿的拆迁补偿费和自己多年的积蓄购买一套新房。在与家人讨论买房之事时，在南方工作的孩子告诉他一些买房的经验。特别强调了一点就是要选那些物业管理前期介入的房产。李先生感到比较疑惑，对于物业管理前期介入不太理解，他认为前期介入没有什么意义，这种想法也存在于很多业主之中。 请问：1、什么叫物业管理前期介入？ 2、物业管理前期介入有些什么好处？ 三、物业管理的基本环节----------导入案例 （一）物业管理的策划阶段 1、物业管理的早期介入 即指物业管理企业在接管物业之前，参与房地产项目的投资立项、规划设计及施工建设等过程，并提出相应的意见和建议，以便建成后的物业能够更好地满足业主和物业使用人的需求。 具体包括： 立项决策阶段 规划设计阶段 施工建设阶段 竣工验收阶段 1、物业管理的早期介入 （1）立项阶段 主要内容 ： 对项目的可行性提出意见和建议 1．项目的市场定位 2．潜在客户的构成 3．消费水平与需求 4． 项目周边情况 5．周边物业管理概况 6．日后的物业管理内容 1、物业管理的早期介入 （2）规划设计阶段 主要内容 ： 完善物业的功能和管理功能设计 1．配套设施 2．水电气等的供应容量 3．建筑材料的选择 4．其他一些细节问题 （生活垃圾的处理方式等） 1、物业管理的早期介入 （3）施工建设阶段 我国的施工建设实行建设监理制，但监理公司并不排斥物业公司的专业人员介入。 主要内容 ： （1）审视工程土建构造、管线走向、保安系统、设施建设、设备安装的合理性。 重点查看消防安全设备、监控设备、通讯设备、给排水设备、空调设备、车库及泊位设备、电力设备、交通运输设备、电梯设备等。 （2）对施工现场提出符合物业管理需要的建议方案、协商解决办法。 （3）在施工现场做好日常养护、维修的要点记录、图纸更改要点记录。 （4）参与工程验收、进行器材检查、外观检查、性能测试、功能测试、并按整改计划督促整改。 1、物业管理的早期介入 （3）施工建设阶段 【案 例】 某小区尚处于施工阶段，开发商委托物业管理公司早期介入。?物业管理公司根据管理经验，发现： 1．该小区在高层或多层住宅的楼道、走廊两边的墙上，东一块、西一块补丁般地布满了有线电视、水表、电表、电子保安、电话等箱子。 2．在小区设计图纸中发现，原先的垃圾房设计不够合理。 3．有几幢楼的楼板内无任何预埋管道，这将影响今后的“穿线”工作。 物业公司提出