20091129_大庆_北国之春梦幻城_项目整体战略定位和相关发展策略(沟通稿) (NXPowerLite).ppt

现在 这里是一片荒芜…;谨呈：梦幻侏罗纪探险时代（北京）投资管理有限责任公司;工作所处阶段与提交成果;写在定位开始之前;同一个项目，不同个主体，寄寓不同的理想——成功运营区域，打造目的地旅游，实现区域价值增值，确保经济利益实现;;;项目理想;位于大庆城市边缘，大庆为三线城市，与哈尔滨直线距离163公里，齐齐哈尔183公里;; 选址区内北湖面积为3.04平方公里，其余有部分荒草地、鱼塘和大量耕地。 周边道路情况：用地东侧为新G015国道，西侧为经九街，南侧为环城路，北侧为学伟大街。 基地地形较平整，规划区域内地势平坦，基地总体地势由北向南逐渐变低，但相对高差不大，地质条件好，易于开发。;项目背景：地块中部区域景观价值最优化，拥有优势的湖景岸线资源，适于集中开发，构筑核心价值;; 启动资金与滚动投入资金差额，决定项目需要持续增值并规避启动风险;旅游市场：大庆为非旅游型城市，对于旅游项目而言城市吸引力不足;旅游交通：城市立体交通网路欠完善，城市辐射范围有限，成为发展旅游业的障碍;旅游资源：作为旅游地产项目，自身资源湖泊、温泉等资源稀缺性相对不足;大庆市地图;项目核心问题提炼;报告内容;破局。;纵观国内与国际旅游地产，其发展模式主要有三种类型——;天然植被资源;【配套优势】自身配套功能体系的建立以满足旅游功能为主;;深圳东部华侨城区域客源市场 结构构成 ;东部华侨城主营业务构成：;纵观国内与国际旅游地产，其发展模式主要有三种类型——;水边的阿狄丽娜别墅组团(一期);发展阶段;【城市关联】京津新城位于京津塘之间，城市关联较弱;天津·京津新城;项目;纵观国内与国际旅游地产，其发展模式主要有三种类型——;深圳·华侨城;分别于2001、2006年开始运营，都是深圳目前最顶级的酒店之一，较好地提升了区域形象；;深圳关内;不同的地区考虑的因素不一样，除了政府的支持力度外，主要考虑三大方面的内容：首先是区域市场，其次是资源条件，要有成片的土地及良好的生态等，再次是成本概念。 ——华侨城投资总监 丁伟明;深圳·华侨城;案例研究小结——三种发展模式所具备的条件与要??;本项目发展模式选择;破局。;;一、旅游发展机会研究;案例选择原则;亚龙湾占地18.6㎞2，依托三亚城市影响力和强势海滩资源，成为中国目前引人注目的度假胜地;区域整体规划和多个项目聚集开发，使区域成为开发热点，区域影响力日趋提升;亚龙湾经历了从培育-发展-日渐成熟的动态发展过程，政府标签和城市营销活动是提升区域知名度的关键;政府政策及社会各界的大力支持，是亚龙湾成功发展的另一关键要素;滇池为昆明旅游的重要节点，依托景观及民族特色风情，是全国首批12个国家级旅游度假区之一;历经16年，滇池经历了从最初统一规划-分阶段建设-趋于成熟的发展过程，政府标签与度假区的自我营销起到了关键作用;经国务院批准，决定于1992年将滇池度假区建成全国12个国家级度假区之一 1997年，昆明市委、市政府分别下发了《关于加快昆明滇池国家旅游度假区开发建设的决定》和《昆明滇池国家旅游度假区管理办法》两个文件，明确指出度假区是昆明辖区内的“特区”。 1999年召开的世界园艺博览会在度假区中建有4个大型项目：八卦迷宫、云南民族文化艺术中心、昆明现代大型游乐场、国际旅游保健中心。 2001年，云南民族村被国家旅游局评为全国首批4A级旅游景区 成功承办国际民间艺术节、东盟外长会议、国际旅游节等多个国际、国内大型活动，极大地提高了度假区的知名度 2004-2007年期间，度假区管委会实施“二次创业”的发展战略 在市委、市政府正确领导下，度假区工委、管委会领导班子的带领下，滇池国际旅游度假区全面参与现代新昆明建设、进军呈贡大渔新区开发建设、实现度假区“第三次腾飞” 。 ;成功的先决条件：依托城市影响力如旅游城市的吸引力、区域景观资源和标签； 是区域内开发热点区域，聚集效应提升了其影响力； 其发展历程均经过了一个较为长期的动态发展过程。;参照成功案例与本项目对位研究1：大庆拥有一定的旅游资源，但是非强势旅游资源，旅游的吸引力不高;参照成功案例与本项目对位研究2：项目所在区域属于大庆城市规划的重点区域，但非热点区域，缺乏大型旅游项目的聚集效应;对位研究小结：本项目先天条件不足，自身无强势资源，非城市开发热点区域，因而必将经历培育-发展-成熟较为漫长的发展过程;一、旅游发展机会研究;1、发展阶段：东北旅游圈形成以冰雪自然景观及反季节旅游的为特色，处于观光旅游发展阶段;1、发展阶段：东三省接待游客以国内游客为主，停留时间一般为2-3天，旅游发展处于观光旅游阶段;2、旅游开发：按照旅游市场发展的一般规律，区域市场已经达到休闲度假规模化发展阶段，区域应该具有多个中高端旅