20121209保利地产成都公司营销策略分析研讨.pptx

成都保利地产整体项目营销策略分析营销策划部（2012.12.9）成都保利南方地产 汇报说明[本次报告就成都保利地产在每个项目的上营销策略做一个整体性的概括分析，并得出相关结论性总结，希望在以后项目后期营销执行的过程中有所参考]报告内容页码PART1 成都保利地产所有项目概览PART2 成都保利项目整体营销思路PART3 成都保利地产营销成功经验总结 4719Part1成都保利地产所有项目概览保利在成都共计15个项目，物业类型涵盖高层住宅、城市别墅、写字楼、商业街铺、LOFT、公寓等保利·国际城保利·拉菲庄园保利·公园198保利城保利·香槟国际保利·贝森公馆保利·金香槟保利·康桥保利中心保利花园保利·国际广场保利·石象湖保利·香雪保利·心语花园中国豪宅的成都面孔为四川再造一个新德阳成都北沿线第一盘城市中心收藏公馆级豪宅高新西区地铁上盖物业系出名门的优雅城南首席国际生态住区都市中心高端城市综合体Part2成都保利项目整体营销策略一、总体营销思路全媒体营销，多渠道并用强大资源整合，快速运作用品牌起势，以气势促影响浓厚的、认知度强的、标准保利式营销品牌强势支撑、快速开发运作、资源强力整合、全媒体营销、多种渠道并用总体营销三大思路在每一个项目开始之初，就借势保利地产的品牌形象，全力造势。以品牌带项目，形成项目在市场上的影响力，为项目形象落地做足支撑运用保利地产自身的资源及其强大的资源整合能力，对相关资源进行整合，全力保证项目的快速运作，快速开发，公司项目快速滚动整合当地主流媒体及各种新型媒介，形成全媒体营销。利用线上、线下及各个代理公司资源，多渠道并用，保证项目销售速度营销思路总结在保利品牌的强势支撑下，快速运作开发，利用强大的资源整合能力，形成全媒体营销，多种媒体整合并用二、广告策略保利品牌为保持形象的认知的统一，在线上传播中使用同样色调的广告，并在画面表现上力求统一形式。保利公园198保利花园保利中心保利心语花园保利地产线上广告力求以深色调凸显项目沉稳大气的气质。以调性一致的字体、一致的版面设计显示“保利范”。以大气实景震撼目标客群。二、广告策略品牌导视和理念宣传区域保利地产广告均有着统一的区域划分，严整、规格，标准的“保利出品”保利地产线上传播不仅在调性上有一致性，而且在信息传播上有一套标准。使品牌传播很规范，且有系统性。项目诉求及案名开发商及项目信息项目区位图项目销售电话三、促销策略 促销房源的针对性依据不同时期，大致可分为三个节点：1.开盘的促销。多以位置较差，资源性较少等，相对有缺陷的房子进行低价促销，以达到拉低最低价，吸引客户，完成转化率的目的，也降低了后期产品滞销的可能性，缩短销售周期。2.持销的促销。在平时正常的销售中，客户来访降低，成交量出现下降时，将部分房源进行特价销售，以达到暖场、提高销量的目的。3.尾盘的促销。在整个项目或者当期销售至尾声时，为完成尽快售罄撤场或开展下一批次的工作，而将剩余房源进行特价销售。三、促销策略 促销客户的针对性 在促销的过程，着重抓住不同客户的心理，不同客户的需求，有针对性地对其展开产品的促销，提高客户转化率，缩短销售周期，完成销售的过程。三、促销策略 促销价格的针对性 根据不同的市场情况，不同的区域状况，打出在区域市场极具争议性或极具创举性的促销价格，该价格不但对项目本身能达到增加销量的目的，同时对区域市场其它楼盘产生一定的打击。四、营销渠道策略线上渠道资源整合报纸类杂志类成都商报、华西都市报、天府早报、成都日报、新城快报等。居周刊、成都买房、经典等。网络类户外大牌、围墙等搜房网、腾讯大成网、爱房网等。交通要道、人流车流较多区域的路牌，项目四周围墙广告，墙体广告等。注重渠道整合，形成多种渠道并用的局面四、营销渠道策略线下渠道资源互动 线下以短信、事件营销等为主，同时辅以强大的现场展示、各类巡展、周末暖场等活动。五、价格策略高报低开 —— 用低于客户预期的价格，击溃客户心理防线，形成成交转化率的最大化保利香雪位于国际城南CBD核心高端居住区大源板块，其周围的华润凤凰城、天府鹭洲均价在9000元/㎡左右，而保利香雪开盘价在7000元/㎡，其价位的差距吸引了一大批客户群体 开盘前把价格预期抬高，实际开盘比预期价格低，价格策略是根据地产公司为实现资金快速回笼，实现滚动开发的企业运营目标而制定。 五、价格策略以价换量 —— 根据市场情况，不恋过多利润，运用合理的价格策略，最大程度上的保证销售速度。保利香槟国际位于高新西区，地铁二号线旁，其以合理的价格保证了销售速度，在不到半年时间销售了近千套住宅Part3成都保利地产营销成功经验总结成功经验企业领导对市场的准确把握+快速的运作模式+强大的资源整合+特色的营销=成功企业领导对市场机会的准确把握项目的快速运作，快速入市 在今年政策强压下，市场情况