20140708清河观湖国际项目经营与销售策略沟通报告.ppt

保定阜平嶺秀城项目 营销策略沟通报告;工作前言：;城市属性分析;1;城市属性;阜平县位于河北省西部，旅游资源丰富，水产养殖业发达；有“畿西屏障”深山老峪“香格里拉”等美誉;阜平县城总体规划：一核双环城市规划格局，目前规划政务区东移，适当向南、向西，北部方向为重点居住区;产业结构——旅游业放在四大支柱产业之首的发展定位，一、二产产业均衡，经济可持续发展;城镇人口基数较低，增长较为缓慢，人均可支配收入逐渐增长，在一定阶段内可有力支撑房地产业发展;城市环境;小 结：;城市属性;在售房地产项目相对集中，多位于北部规划新城区，一诺假日兰庭项目属于区域代表性项目;整体市场销售均价在2500元/㎡左右，去化速度较慢，周期长，平均月消化量约13套;市场表现;市场表现;市场表现;市场表现;92㎡二房二厅一卫;市场表现;市场表现;20-30岁客群： 婚房置业，首次置业为主，自住型； 资金实力弱，多依靠家庭支持； 90㎡左右两居室需求量较大；;潜在客户的置业关注点已向外围和外延差品层拓展，项目具备打造错位竞争的机会;市场表现;城市属性;项目名称;7#;个案分析;个案分析;推广表现;物业简介;三室两厅两卫，103.6㎡;周边环境较差； 主要推广输出县二中教育资源； 客户多为县二中教师； 项目周边配套不齐全；;物业简介;三室两厅两卫，约130㎡;1、售楼位置较偏，没有标识； 2、售楼处内部装修差，居民房改造。 3、项目营销专业度低，或无专业度可言； 4、准现房优势和区位优势 ;物业简介;103.6㎡三室两厅两卫;个案分析;物业简介;102㎡两室两厅一卫;几乎无推广； 无营销手段应用； 销售道具简陋；;住宅市场专业水平总体评价;2;项目属性;项目属性;项目属性;项目属性界定—— 地产开发初期县域城市、受众接受度低、非城市核心区域，800亩超大规模的城市综合体项目;挑战01;挑战02;挑战03;燊畅地产对于项目的思考—— 站在城市运营的高度思考项目的发展！;;;;;3;; 借势一：超热区域版块，则自然引发项目市场关注度高，同时作为版块运动中重要的一员，其社会责任感与成就感不言而喻，进而能推动开发商品牌升华及项目品牌的强势建立。 主要形式??“城市价值发展高峰论坛”，“新都市生活运动论坛”、“绿色家园”摄影大赛等 借势二：项目承担沙河改造重任，使得项目具备利用城市景观配套提升项目形象的契机，也是项目成为城市升级生活圈的一个立足点。她与项目的整体发展战略定位多元化的生活组团极为吻合，是项目突破的重要支撑点。 主要形式：“我家住在公园里” ，主要应用于项目的一期产品推出比较合适。; 作为一个超级规模的大盘，由于地块跨度较大，且多物业档次交错，再加上产品的销售节奏等方面因素，造成大盘的销售难度较大。要做到稳扎稳打，气势十足，因此营销策略的制定上至关重要，燊畅地产就是一支可以提供长期卓效地产服务方案的团队。; 品牌营销 在推广中，借力于宏观传统积累的品牌效应，以产品升级版的口吻诉求，减少市场陌生感。参与城市公益类活动，提升企业“有实力、重责任、守诚信”的企业品牌形象。 客户会 依据各销售期对于客户的不同需求，创建内部客户识别系统，建立蓄积、识别、筛选、锁定的客户会流程，一方面是客户服务渠道的升级，另一方面是为项目整体销售做铺垫。 大客户营销 针对周边的行政机关单位、商业集中区等机构，进行针对性的客户拓展营销。 全员营销 组织全体工作人员进行项目内部推介，使得人人都能成为项目销售员。比如各非营销部门可以推荐其合作单位或者亲朋好友成交。 渠道营销 在常规的营销渠道（如报纸、户外、短信等）基础之上，根据所推出的产品类型不同，做针对性的渠道营销，能极大地减少营销费用，并能快速打破与目标客户之间的壁垒。;沙河改造启动仪式暨嶺秀城项目开工仪式 通过政府参与，扩大项目的影响和企业品牌的标识性，树立超级规模大盘形象，获得客户感知 高规格接待中心的投入使用 项目合为一个整体推广，因此在销售中心的使用上需要一个高规格、高标准的销售中心使用，能够极大地提高项目的物业价值形象标准，同时较好的销售氛围也能提高客户在案场的停留时间及通过氛围引导和促进客户销售。 样板房及景观示范区的提前展示 建议项目以强大的展示攻略打动客户的心理防线。 高科技的运用示范展示 建立建材展示区，展示项目的科技素材，提高客户的价格预期，以强烈的震撼形成市场关注;前期的热销应该通过较大幅度营销费用的投入能取得一个较好的开门红，但是如何保证中后期的持续良好的势头，以及在营销过程中的措施保障显得至关重要。 产品控制：保持产品的供应的充分性，并结合产品供应做好推售节奏的总体安排。 推售控制：热销局面奠定，需要顺势而为，不可炒冷饭。必须要保持对于产品新亮点挖掘的持续性。项目产品呈递进升级关系，后期出现