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二手房交易及注意事项 （一） 二手房基本知识 读者疑问：什么是二手房？ 律师答疑：二手房 是相对开发商开发销售的商品房而言，它是房地产产权交易二级市场的 通俗说法 。新建的商品房进行第一次交易时俗称 一手房 ，第二次或二次以上交易则俗称为 二手房 ，二手房 指非开发商出售的、由房屋产权人或购买人转让的房产。 二手房 一般情况是 旧房，但有时二手房未经居住即上市也属于二手房，二手房并不是以新旧即建造时间作为判断标准的。二手房 包括已取得房屋所有权证需要转让和尚未取得产权证需要转让的房产。 读者疑问：二手房包括哪些种类？ 律师答疑：二手房主要包括私房和已购的政策性住房两种主要类型。私房主要是原自建或购买的平房或新建的商品房。已购的政策性住房主要包括职工个人按照房改政策购买的成本价或标准价产权公有住房、经济适用住房、危改回迁房、集资建房、住房合作社建造的房屋。 读者疑问：什么是二手商品房？ 律师答疑：二手商品房是指该房屋是由开发商建设出售的、由买受人购买、取得房屋产权证后买受人转让的房屋。 读者疑问：什么是已购公有住房？ 律师答疑：已购公有住房是指国家机关或国有企事业单位按照房改政策将公有住房出售给职工，出售后住宅的产权归职工个人所有，职工可以上市出售。 读者疑问：什么是房改房？ 律师答疑：房改房是指城镇职工根据国家有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。房改房与已购公有住房的概念基本相同。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权。 读者疑问：什么是成本价房屋？ 律师答疑：成本价房屋是房改售房的一种政策性规定，职工以成本价购买房屋后，职工拥有房屋的全部产权，再次上市出售不需征得原售房单位的同意。 读者疑问：什么是标准价房屋？ 律师答疑：标准价房屋是房改售房的一种政策性规定，国家或国有企业向职工出售公有住房时，职工占有一部分产权，单位占有一部分产权，一般是职工占有 94% 的产权，单位占有 6% 的产权，职工以标准价购买住房的住房，拥有部分产权，被称之为标准价房屋。 读者疑问：什么是全部产权及部分产权？ 律师答疑：“全部产权”及“部分产权”是房改售房过程中针对不同的售房方案通俗的说法。 “ 全部产权 ” 是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。 “ 部分产权 ” 是指职工按标准价购买的公有住宅，“部分产权”房屋出售时原产权单位有优先购买权。 “ 部分产权 ” 与 “ 全部产权 ” 的不同之处在于， “ 部分产权 ” 房屋职工虽然拥有 94% 的产权，但在出售时要与原售房单位收益分成。从 1997 年开始，北京已经取消标准价售房方式，原按标准价向职工售卖的公房，提倡职工补足成本价价款，转为全部产权。 读者疑问：什么是私房？ 律师答疑：私房也称私有住宅或私产住宅。它是由个人购买或建造的住宅。公有住房按照房改政策出售给职工个人，就转为私有住房。 读者疑问：什么是回迁房或拆迁安置房？ 律师答疑：回迁房或拆迁安置房是指按照城市危旧房改造的政策，将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁或安置的政策标准，被拆迁人回迁，取得改造后新建的房屋。回迁的新建房屋产权按经济适用房产权管理。 读者疑问：什么是存量房？ 律师答疑：存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。 读者疑问：什么是存量私房买卖？ 律师答疑： 存量私房买卖是指房产权利人将产别为私产的存量房房产交付给买受人所有，后者接受该房产并支付约定价款的行为。 读者疑问：什么是集资房？ 律师答疑：集资房一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。集资房的产权管理与经济适用房的管理方式一致。 读者疑问：什么是房屋交换？ 律师答疑：房屋交换也叫房屋 产权置换， 是指当事人双方以各自拥有所有权的房产相互交换的行为，房屋交换合同属于有偿的双务合同。 读者疑问：什么是使用权房屋？ 律师答疑：使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府或国有企事业单位以规定的租金标准出租给居民的公有住房。 读者疑问：非成套公有住房能出售给职工吗？ 律师答疑：非成套公有住房不能出售给职工。 读者疑问：什么是房屋继承？ 律师答疑：房屋继承是指按法律规定的程序，被继承人的遗产房屋转归继承人所有的一种法律行为。遗产房屋继承的形式有法定继承、遗嘱继承、代位继承、转继承、遗赠等。 读者疑问：什么是房屋赠与？ 律师答疑：房屋赠与是指赠与人把自己的或有处分权的房屋无偿地给予受赠人的行为。赠与需要双方意愿一致，所以赠与是一种合同关系。赠与合同是一种实践