9.房地产市场均衡机制及政府干预方案策划.ppt

市场机制的有效性与市场失灵 （2） 公共物品的生产：如果某种物品不具有消费的竞争性，也就是任何人增加对这些产品的消费都不会减少其他人所可能得到的消费水平，即为公共物品（如公路、广播、电视等）。如果某种产品既不具有竞争性，又不具有排他性，则可称之为纯公共物品（如国防、治安等）。市场机制是一种利益调节机制，因此，只有在具有竞争性和排他性的私人物品方面能够起完全的调节作用。 市场机制的有效性与市场失灵 （3） 垄断的存在：垄断是指一个或少数厂商对某种产品的生产或销售实行完全的或某种程度的控制。原因：①厂商实现了对某种产品生产所需的关键资源供给的控制，从而使其他厂商无法进入该领域。②拥有了生产某种产品的专利权。③自然垄断。某些行业的技术条件决定了只有在产量很高或生产规模巨大的条件下，才能取得生产的规模效益。④政府对某些行业实行准入制度。⑤市场竞争本身的发展会导致生产集中，而生产集中发展到一定程度，也会形成垄断。 市场机制的有效性与市场失灵 克服市场失灵的微观经济政策： （1） 消除外部性的微观经济政策（使用税收和补贴手段，明晰产权）； （2） 公共物品供给的微观经济政策（政府生产公共物品，数量采用非市场化的决策方式）； （3） 对垄断进行管制的微观经济政策（控制市场结构；管制垄断企业的产品价格和数量；制定反垄断法和反托拉斯法）； （4） 信息服务的微观经济政策（消除市场失灵对经济运行的影响，从而提高资源的配置效率。 房地产经济环境分析 分析我国的房地产经济发展，首先要分析房地产的本质、内容与特性，然后从政治、经济、社会、技术发展等方面找出对房地产经济发展影响最大的因素，从而初步判断房地产经济的走向， 房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。在经济学上也叫不动产。地产指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。 土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。土地所有权可分为：国有土地和集体土地两类。国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。 房地产市场的分类；（1）房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。（2）房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。（3）房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。 影响房地产消费的因素： （1）经济社会发展及城市化的水平。经济社会越发展、城市化水平越高，对房地产的消费也就越大。随着城市的发展，城市土地面积的不断增加，城市对土地和住宅的消费也就越来越大。 （2）城市人口增长及生活水平城市的发展，其人口也会相应增加，加之生活水平的提高，对城市土地的消费就越来越大了。 （3）房地产价格水平。与其它市场一样，价格的高低对于房地产的消费有很大的影响。价格高，就会限制对房地产的消费，价格低，就会增加对房地产的消费。 （4）国家政策；国家的政策对房地产的生产性消费和消费性消费都会有巨大的影响。特别是对房地产的总量平衡和结构平衡有着重大的调节作用。对于居民住房消费影响最大的是国家的住房政策以及与住房有关的各项优惠政策。 （5）城市产业结构。城市产业结构发展的状况，不仅决定着城市对房地产消费的总量，而且决定着房地产产业的消费结构。 （6）消费者对经济发展形势预测。消费者的消费会受到外部环境的制约，外部环境影响着现实支付能力能否得到实现。如果消费者对未来经济发展的预测是乐观的，房地产消费就会增长，如果是悲观的，消费会减少。 政府干预的理论基础 1.凯恩斯的传统政府干预理论 在凯恩斯看来，仅仅依靠市场机制的自发调节作用不足以使有效需求提高到充分就业的水平，但是，市场机制的这种“能力不足”的情况是可以由政府来加以弥补的，即通过扩大政府支出，减税和货币扩张等措施加以弥补。 2.斯蒂格利茨的新政府干预理论 斯蒂格利茨与西方其他经济学家一样，认为政府干预的主要作用是弥补市场失灵。因此，对市场失灵的研究就成为政府干预理论的一部分。格林沃德和斯蒂格利茨（1986）以较复杂的数学模型证明，当市场不完备、信息不完全、竞争不完全时，市场机制不会自己达到帕累托最优，这就是格林沃德——斯蒂格利茨定理。 此定理的深刻含义在于，由它所定义的市场失灵是以现实中普遍存在的不完全信息、不完全竞争、不完备市场为基础，因此市场失灵不再局限于外部性、公共产品等狭隘范围，而是无处不在的。这就为政府干预提供