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房地产评估 房地产评估 第一节 房地产评估概述 第二节 成本法在房地产评估中的应用 第三节 收益法在房地产评估中的应用 第四节 市场法在房地产评估中的应用 第五节 房地产评估的其他方法 第六节 在建工程评估 第一节 房地产评估概述 房地产评估概述 房地产的概念 房地产的独特性 房地产价格的种类 房地产价格的影响因素 房地产评估的种类 房地产评估的程序 1房地产的概念 房地产，通常是指房屋建筑物（含相关建筑物和附着物）和承载房屋建筑物的土地的合称，法律上称为不动产。对城镇某宗房地产通常称为物业。 房、地和产 2房地产的独特性 由房、地和产（权）组成 产权的独特性 使用权与所有权的分离 自然特征的独特性 经济特征的独特性 土地交易的独特性 2.1土地产权的特殊性 2.1土地产权的特殊性 土地所有权 ——属于国家or集体，所有权不能流转 土地所有权和使用权分离制度 ——地价指土地使用权价格 出让 土地使用权转让的方式 ——出售or交换or赠与 出让期限 70年 —— 居住用地 40年 —— 商业、旅游、娱乐用地 50年 ——教、科、文、卫、体等 转让 性质 ——（权利义务+地上附着物所有权）一并转 期限 ——合同期限－原使用者已使用期限 限制—未按出让合同规定开发、利用土地的不得转让 出让方式 ——协议or招标or拍卖or挂牌 土地使用权 出租 —— 未按出让合同规定开发、利用土地的不得出租 抵押 ——不违背出让合同+办理抵押登记+抵押权实现时应办理过户 申请续期 —— 最迟于届满前一年 期限届满未申请or申请续期未被批准 —— 国家无偿收回 位置的固定性。土地具有位置的固定性，不能随土地产权的流动而改变其空间的位置。它决定了土地价格具有明显的地域性特征。 质量的差异性。土地的位置不同，造成了土地之间存在自然差异，它导致土地级差地租的产生。 不可再生性。土地是自然的产物，是不可再生资源，土地资源的利用只有科学合理，才能供人类永续利用。 效用永续性。只要土地使用得当，土地的效用会一直延续下去。 2.2 房地产的自然特性 使用的长期性 供给的稀缺性。指某一地区的某种用途的土地供不应求，形成稀缺的经济资源，形成供求矛盾。它客观上要求人们集约用地。 可垄断性。土地的所有权和使用权都可以垄断。因此，在土地所有权和使用权让渡时，就必然要求实现其垄断利益。 土地利用多方向性。一块土地有多种用途，它客观上要求在地产评估中需要确定土地的最佳用途。 效益级差性。由于土地质量的差异性而使得不同的土地的生产力不同，从而在经济效益上具有级差性 投资的风险性。 2.3 房地产的经济特性 土地交易分为一级和二级市场 土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方式。 土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。 2.4房地产交易的独特性 2.4房地产交易的独特性 交易对象的多样性 是否开发 生地 毛地 熟地 所有者归属 全民所有 集体所有 3房地产评估的特殊性 评估对象的特殊性 评估方法的特殊性 4房地产价格的种类 根据权益的不同 所有权价格、使用权价格、其他权利价格 根据价格形成方式 不同 市场交易价格和评估价格 按房地产的实物形态 土地价格、建筑物价格和房地产价格 按房地产价格的表示单位 总价格、单位价格、楼面地价等 5土地价格的种类 根据权益不同分为：所有权价格、使用权价格、其他权利价格。 根据房地产价格表示单位分为 总价格、单位价格、楼面地价等 其中 ： 楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积 建筑总面积÷土地总面积＝容积率 楼面地价＝土地单价÷容积率 其中房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基准地价、标定地价、房屋重置价格、交易地价、课税价格等几种。土地价格简称地价，通常指空地的价格。 基准地价 （一级市场价格）是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。基准地价评估以城市为单位进行。基准地价由政府以文件下达公布。 标定地价（一级市场价格）是市、县政府根据需要评估的、正常地产市场中具体宗地在一定使用年期内的价格。标定地价可以以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、土地形状、容积率、微观区位等条件，通过系数修正进行评估得到，也可以按市场交易资料，直接进行评估得到。 交易地价（二级市场价格）是地产在市场交易中实际成交的价格。 课税价格（二级市场价格）是政府为征收有关土地税收，如土地增值税、土地使用税等，作为地产课税基础的价格。课税价格的确定与课税政策密切相关。 5土地价格