商住楼概念能否带动一个市场.doc

一个歪打正着的商住楼概念能否带动一个市场 于是乎，标榜SOHO的住宅成了渴望创业的都市新人类朝思暮想的根据地 　　商住两用楼存在市场需求 　　从学知轩了解到，在购买学知轩住宅的人群中，绝大多数是自由职业者或是开办小公司的。学知轩的开发商祺洋房地产公司销售部副经理李彤认为，人们之所以看重学知轩，是因为它的办公用途或者是投资价值，而不是单单为了居住。 　　网络时代的到来，不仅推动了经济的发展，同时也改变了人们的工作、生活方式。许多行业的从业人员不必天天到办公室上班，比如像平面设计师，网页设计人员等等，因为家里宽敞、舒适的环境就可以充分发挥其想像力和创造力，因而，这个以居住为目的，同时又方便办公的形式也就应运而生了。 　　商住两用房的出现，对于写字楼市场是补充和延伸，李彤告诉记者，目前北京市场上很少有适合于小公司购买的写字楼项目，其原因表现为：第一，写字楼价格太高，以致小公司无力支付总房款；第二，写字楼的面积分割太大，一般的写字楼很少有200平方米左右的办公空间；第三，买住宅办理的按揭贷款要比贷款买写字楼容易得多。　　李彤给记者算了笔账，以200平方米的户型为例，总房款大约为100多万元，首付10％是10万元，另外的20％约20万元按工程进度分期付款，剩下的进行银行贷款，分15年还清，平均每天还款200元左右。而租一个写字楼，租金约为每天每平方米6元，每月的租金约为3600元，一般刚入住时还要压三付一，相当于首付4个月的租金，约为144000元。并且，多数写字楼的装修也由客户自己承担，租期已满后，要么续租，要么租用其他写字楼。这样算下来，档次高、价格低、付款形式方便的商住两用房的优势就全都显现出来，故受到小公司的青睐。SOHO理念歪打正着　　SOHO是Small　Office　Home　Office的缩写，意为小型的办公室。它起源于80年代的纽约，因为艺术家云集而出名。进入信息时代，伴随着办公自动化和国际互联网络的普及，通过电脑、因特网、无线移动通讯及各类高新技术设备，使SOHO成为可能和现实。资深的房地产策划顾问邓智仁认为，住宅不能用作商业用途，这在任何一个国家都是如此，政府不会给于登记注册的。企业注册登记有规定，一般企业或公司都不能在住宅里办公，除了个人独资的咨询服务类公司可以在家里外，其他公司在家办公一律不予发放营业执照。曾经主持过SOHO现代城营销工作的邓智仁讲，SOHO概念的提出，当时的想法是商住完全分开的，整个楼盘是分为商务和住宅两部分的，但到后来的发展改变了最初的初衷，这是因为现代城的SOHO是在原定的办公楼的基础上，可能出现写字楼市场危机的情况下修改设计的。邓智仁还介绍说，全球互联网络的迅速发展确实令房地产市场发生了变化，使部分员工足不出户便可通过互联网提供的信息进行工作，但是这些员工在全社会所占比例还不大。在欧美等国家，商住两用楼适用于两层高的平房，人们通常采取楼上居住，楼下办公的方式。　　现在，SOHO被业内一些开发商认为是一种时尚、一种潮流，成为一些开发商销售滞销楼盘的救命草、促销术，开发商对楼盘的过分包装和炒作，在一定程度上误导了消费。而李彤则认为，硬件设施是无法相比的。商住两用在拥有以人为本的居住环境的同时，将办公融入其中，在户型设计上通常采取复式或跃层结构，将居住与办公分开，保证互不干扰。这是写字楼或住宅公寓无法相比的。宽带上网、网络服务综合系统、电子防盗系统等技术的应用，几乎将A级写字楼的设施搬到了家，使居家办公的效率提高百倍，这更是写字楼或住宅公寓无法比拟的。商住房的物业管理难题　　邓智仁讲，既然是商住两用楼宇，那么白天晚上进出的人都极为频繁，难免会有鱼目混珠的现象，给保安工作带来很大困难，此外，消防、电话等也给物业出了道难题。写字楼由于人员活动量大，装修档次高，可燃物比较多，用电用天然气的量也比较大，同住宅公寓相比，对消防设施的要求相当高，但是商住两用的规划用途是住宅，消防的标准自然不同于写字楼，而居家办公使住宅成为写字楼，使其安全隐患加大。据资料统计表明，许多城市的严重火灾都发生在商住两用楼宇。 　　中海物业管理公司在对商住两用楼宇的管理中摸索出一套经验，办公室主任李杰说，中海物业提出了氛围管理的物业管理理念，摸索出一套适应复杂管理的酒店式管理技术，此外还为业主提供了银行、餐饮、商务中心、票务中心等辅助设施。李杰同时也指出，目前，我国物业管理企业已超过2万家，从业人员超过200万，仅北京市就有物业管理企业904家，其中专营公司777家，兼营公司127家；内资企业831家，涉外企业73家。市场竞争非常激烈，常常会遇到几家物业争夺一个楼盘的局面，这就需要物业管理公司不断创新、花样百出。SOHO真是如此好吗？　　随着OA(办公自动化)和Internet(国际互联网络)的渐渐晋及