上海策源——旧仓库改造项目报告技术知识.ppt

;策源 专业翘楚;2005年地博会中国十大房地产营销策划机构;策源 决策委员会;——策源在中国;经验源于积累，信心始于实践;策源与旧厂房以及创意产业;海上海;曲阳时尚生活库 创意人/设计师/学者 的 工作和休憩 的 聚集地;;地产行业的新锐;对项目的初步认识;旧厂房/仓库改造现状分析 ;动因一：城市产业的升级;动因二：修旧如旧的潮流;动因三：特殊需求的崛起;上海旧厂房改造数据统计及其分布;;现有项目功能改造方向分析 ; 办公与商铺是目前市场上最常见的改造方向，其次为旅馆、博物馆等。;;旧厂房/仓库与旅馆的匹配性;租赁情况;旧厂房/仓库与商业的匹配性;旧厂房/仓库与博物馆、展览馆的匹配性;总结：影响功能改造方向的若干主导因素;杨树浦路仓库改造定位分析 ;区域规划;杨树浦路项目周边市场;杨树浦路项目价格分析;杨树浦路仓库建筑改造条件;杨树浦路仓库功能改造方向研判;主题研究思路;北外滩文化 ;北外滩的发展方向;北外滩行业发展契机;总结;“the 15th 北外滩” ——中华精粹文化创意坊 （暂拟案名） “北外滩”点明了项目的区位，表现项目未来发展的巨大上升空间，提升项目的期望价值； “the 15th ”指代1405年郑和下西洋的那个年代，我们的前辈已经开始了港口的对外交流，这种文化具有深厚的历史积淀。;中华精粹文化创意坊的内涵 ;James Englishman;怀旧唐装;“the 15th 北外滩” ——中华精粹文化创意坊;PERSPECTIVE 3D;古典家居用品、艺术装饰用品、瓷器玉器 唐装旗袍针织刺绣 中国酒类、茶叶茶具 新概念餐饮、酒吧、茶坊 中国传统理疗养生馆、瑜珈馆 原创设计工作室、品牌代理、演艺文化经纪 中国民族舞培训学校等;规划组合建议;新概念餐饮：普罗旺斯的树、俏江南 、鲜墙房传菜酒家等;国粹零售展示：艺术装饰用品、唐装针织刺绣、中国酒类、茶叶茶具、 瓷器玉器等 ;3~6层：家居展示、艺术品展示、书屋书吧、民族舞培训学校、模特培训学校、理疗养生馆等;休闲类餐饮：特色酒吧、咖啡吧、茶坊、甜品店等。;展示\培训\休闲区：家居展示、艺术品展示、书屋书吧、民族舞培训学校、 模特培训学校、理疗养生馆、瑜珈馆等。;业态：甜品作坊、面包屋等;办公空间： 品牌经销（代理）公司、原创设计工作室、文化演艺经纪公司等办公空间;室外围合空间（7号）;本项目是一个组团状建筑，产品定位融合了办公和商业的两大功能，其比例分布如下： 商业——1号楼6871㎡ + 2号楼5243㎡ + 4、5号楼（38㎡+31㎡）= 12183㎡ 办公——6号楼3305㎡ + 3号楼416㎡ = 3721 ㎡ 公共空间——7号楼308㎡ ;项目的主题定位为“中华精粹文化创意坊”，其目标客户有别于市场上既有的商户，需要有其特定的挖掘渠道，但同时也应有较丰富的配套业种，针对这些业种的商户选择也应满足项目的主题定位。;书屋书吧;提供免租期是为了尽快地吸引意向客户进驻，待项目2~3年经营成熟、稳定以后，租金和商户都可作进一步调整。 ;创意类目标商户;每年5月策源将联合商房联举行大型论坛活动，并邀请品牌经营户与国内外基金买家与开发商对话。借此机会，促进多方交流，同时推介产品，宣传项目。;多数客户还是资金实力不强的中、小型服务企业 或者是没有稳定经济收入的艺术家，手工创作的个体经营者;策源的招商手法;ESPRIT秋冬时装发布会巡演 活动地点：复城国际品质体验馆 （原八一电影机械厂厂房旧址 ）;活动日期：06年5月20日， 活动亮点：珠宝品牌周大福在 [骄人]（Achievement）系列钻饰在中国大陆地区全新上市发布会。 活动影响：时尚品牌发布地点，一改传统意义上时尚中心，让曲阳这样一个具有深厚历史人文积淀的区域，散发出时尚的魅力。 ; 活动名称：“留旧·创新城市对话” ——社会各界专家学者品鉴沪上首个国际BLOCK 活动地点：复城国际品质体验馆 （原八一电影机械厂厂房旧址 ）;活动日期：2004年7月11日 活动亮点：“海上海”创意中心启用典礼 活动影响：上海实业发展股份有限公司主要领导，首都企业形象研究会会长，“海上海” 命名者、《新地产》上海地区主编及各界媒体参加了此次活动。 ;活动日期：2005年11月 活动亮点：领略创意巨大魅力 活动影响：唤起国际人士对当代艺术思考，将文化三大件完美融入活动;收购成本财务测算 ;办公物业租金上涨水平比较保守地将增长率设定在3%, 商业部分的租金在经过3年的培养期后翻倍,之后年增长5%左右； 这里采用的是模拟项目在重