世联2008年逆势环境下豪宅经营与销售策略研究1--tianjincwy.ppt

2008年逆势环境下豪宅营销策略 世联地产顾问部 2008.0918;引言;2001年 北京 朝阳公园;2001年 12月 北京 万柳;2005年2月 深圳 香蜜湖;豪宅营销秘籍Ⅰ：要做当期老大;世联豪宅营销模式;为什么LOUIS VUITTON每一次Logo颜色或形式的改变，都会重复赢得时尚界的疯狂追捧？;作为自然主体的人具有主观能动性，他们能动地参与社会活动，高扬理想的价值，追求远远超过自身绝对需要的欲望，从而获得更高的物质享受，得到个人优越感和个人地位…… ;城市顶级豪宅的购买亦受欲望所驱使。;房地产市场黄金定律：地段，地段，还是地段。;豪宅成功营销方向;世联豪宅营销模型;世联豪宅营销成功典型案例;豪宅成功营销案例1;位置：北京市朝阳区农展馆南路与西大望路交汇处； 规模：占地：70000m平米；总建面：320000平米； 容积率：4.57； 绿化率：50%； 均价：14000元/平米； 户型：面积区间134平方米——640平方米； 建筑形式：2幢板楼、9栋塔楼； 开发商：北京世纪朝阳房地产开发有限公司； 园林设计：贝尔高林香港有限公司； 资源条件：朝阳公园自然景观，CBD、燕莎商务圈。;区域形势：朝阳公园区域周边环境尚不成熟，配套不够完善，区域印象较差，没有形成有竞争力的高端市场； 市场价格形势：片区内楼盘价格：6000-7000元/平米，本项目目标价格：10000元/平米； 项目核心概念：“城市公园文化”； 推广侧重点：强调公园文化和产品细节； 营销问题： 卖点过于单薄，支撑价格走高有困难； 概念的挖掘肤浅，无论是名字的来源和“城市公园文化”的概念在表达上都显得生硬，未能与项目本身很好的结合。;项目营销方向确定与执行;完成项目营销动作;完成项目营销动作;案例营销总结;豪宅成功营销案例2;项目概况;世联介入背景与操作结果;项目营销方向确定与执行;完成项目营销动作;提出“湾区物业，比肩全球”的口号，并将“湾区物业”注册，成为项目的专署代名词，营造项目珍贵、稀缺的区域地位和形象。;案例营销总结;豪宅成功营销案例3;项目概况;世联介入背景与操作结果;项目营销方向确定与执行;完成项目营销动作;首次在市场上提出“欧洲发达国家居住标准”，而且也是当期市场上唯一一个以此为标准的高端项目； 首次也是当期市场上唯一一个推出裸体样板间的项目，进行高舒适低能耗优化体系及工作原理展示。;案例营销总结;豪宅成功营销案例4;项目概况;世联介入背景与操作结果;项目营销方向确定与执行;完成项目营销动作; 社区内保留珍贵百年古树，制造稀缺感； 炒作项目土地价值，强调其独一无二的区位和稀缺性。;案例营销总结;本项目营销解析;本项目营销方向分析;五大道区域，拥有纯正血统与尊贵气质的市中心稀缺板块，配套完善，客户认知度极高;本项目营销动作分析;本项目正确营销模式分析;世联代理豪宅项目概览;中信红树湾 中旅国际公馆 金地·香蜜山 鸿翔·御景东园 中信高尔夫别墅 城市山谷 波托菲诺 优品艺墅 淘金山 鸿景翠峰 星河·丹堤 香蜜湖1号 万科17英里 ……;深圳代理豪宅项目概览;深圳代理豪宅项目概览;深圳代理豪宅项目概览;深圳代理豪宅项目概览;深圳代理豪宅项目概览;深圳代理豪宅项目概览;深圳代理豪宅项目概览;深圳代理豪宅项目概览;深圳代理豪宅项目概览;深圳代理豪宅项目概览;深圳代理豪宅项目概览;深圳代理豪宅项目概览;北京代理豪宅项目概览;北京代理豪宅项目概览;北京代理豪宅项目概览;北京代理豪宅项目概览;北京代理豪宅项目概览;北京代理豪宅项目概览;北京代理豪宅项目概览;上海代理豪宅项目概览;上海代理豪宅项目概览;上海代理豪宅项目概览;广州代理豪宅项目概览;THANKS