世联海口鲁能海蓝椰风项目度经营与销售策略总纲.ppt

海口鲁能·海蓝椰风项目 营销策略总纲;思路导图;2008年鲁能目标沟通;目标分解;目标下的问题;思路导图;我们需要了解在政府严格调控下，海口的2008年市场将会是怎样？;08年的政策调控步伐放缓，市场进入了政策消化期;财富及资本抢滩海口，海口的房地产将呈现升级换代的发展趋势 ;大开发商进驻并寻求扩张，市场竞争进一步激烈，产品类型全面开花 ;海口城市配套功能完善，且平均房价远低于三亚，可吸引大部分来海南中长期度假及养老的客户;宏观调控对海蓝椰风的影响;思考 ;08年海口有20多个在售和即将发售项目，推售量达300多万平米，客户争夺激烈;主要竞争项目比较（别墅类产品）;竞争分析给我们的启示;市场小结;思路导图;;07年海口购房客户中岛内占41%,岛外占59%,岛外成交客户来自区域三名为山西、黑龙江、广东;07年本项目成交客户特点;海蓝椰风核心客户界定;客户特征给我们的启示;思路导图;思考 ;项目08年可售单位416套，有56套独栋，25套双拼，282套联排，53套叠拼; 承前启后，从简单的卖资源大盘向综合价值具备标杆型大盘转型，成为真正意义上的海口标榜项目，提供与众不同的海文化生活方式、未来高尚生活居所、身份的象征； 加速项目开发，2008年要快速销售、快速回现，建立市场口碑，并为后续开发提供坚实基础。 品牌提升期，借助项目在07年的客户基础和社区环境，加强客户口碑维护，增加社区环境的价值体验点，使项目形象在08年进一步提升。;二期B区入市时机建议;07年存在的问题对08年开发的启示;思路导图;项目核心问题的导出;思路导图;2008年项目营销战略——;营销策略总纲;思路导图;;形象攻略;资源优势;形象攻略——升级一期气质，建立东海岸亲海生活的联想;形象攻略之具体动作——全效组合的传播体系;户外广告牌——关键要道的客户截流;利用工地形象围墙，全方位展示项目卖点;设置项目价值体验点，让客户直接融入生活，促进成交和提升项目口碑效应;从户外布点到细节价值点挖掘，组成一个全效的传播体系;系统的客户保障计划;一个原则：丰富活动营销，同时线上下推广密切结合，真正低成本实效推广;四大亮点活动：维护并提高???友/老业主介绍的效果;活动1：二期园林展示区开放活动暨东海岸摄影展;活动2:“魅力海口”之海滩雕塑群馈赠公益活动;活动3：二期业主入伙暨经典户型装修宣讲 ;活动4：提前商业造势，用项目自身配套完善产品价值;借助资源,顺势出击;海蓝椰风二三期营销总控图;动作一：宣传推广整合;动作二：四大展示系统代言高品质生活;③;动作三：通过体系支撑品牌形象;营销费用;营销费用投入及价格走势;报告重点回顾;The End.;1 推广计划;推广阶段——蓄客期建立区域高度，站位豪宅第一阵营;推广阶段—— 开盘期蓄势爆发，开盘造势;推广阶段—— 持销期以感受为主，渗透客户;回访客户;客户渠道——海口高端客户拓展;现场包装卖场氛围营造;客户渠道——主动挖掘潜在客户;客户渠道——鲁能高端客户联动;客户渠道——世联行高端客户渠道建立;营销活动——“魅力海口”之海滩雕塑群馈赠公益活动;营销活动——业内出击－鲁能品牌与项目产品发布会;营销活动——私人小型PARTY;营销活动—借势国际品牌，提升项目品牌; 营销活动—辅助活动