东莞中原战略研究与讨论中心发布：2017年上半年东莞房地产市场总结及后市展望【客户版】.pptx

政策强袭之下观望升级，楼市成交降温。 ——2017年上半年东莞房地产市场报告;【目录】;2017年，必威体育精装版东莞行政区域划分为六大片区，按照政府划分，黄江被纳入东部产业园，但由于黄江地理位置、购房客户特征、价格水平都与临深板块吻合，东莞中原战略研究中心将黄江纳入东南临深片区。 城区：南城、东城、莞城、万江、石碣、高埗 松山湖：松山湖、大岭山、大朗、寮步、茶山、石龙、石排 滨海：长安、虎门、厚街、沙田 东南临深：凤岗、塘厦、黄江、清溪、樟木头 水乡：麻涌、道滘、望牛墩、中堂、洪梅 东部产业园：常平、横沥、企石、桥头、谢岗、东坑 另外，报告的专业名称分别为—— 商住用地：含住宅性质的经营性用地统称 商业用地：包括商办、商业性质的经营用地 住宅：洋房、别墅、公寓，含商业性质的洋房、别墅及公寓 非住宅：商铺、写字楼、车位、厂房等;宏观市场;全国各地城市调控加码升级，“四限”模式强力抑投机稳楼市。;城市;城市;东莞限购限价升级并限转让打击“投机”，二手房未纳入限购范围。;消费、制造业投资增速放缓，经济仍面临下行压力。;为控风险，银行惜贷，市场流动性紧缩。;;一二线城市成交量全面大幅回落，三四线城市成交规模明显增长。;受调控政策抑制，热点一二线城市房价同比涨幅回落明显。;宏观市场小结：;土 地 市 场;上半年关键指标一览;土地供应跌至历年同期低位 ， 半年仅一商住用地公开挂牌。;受供应影响 ，成交跌至谷底。;上半年商住用地供应稀缺，成交仅1宗。;凤岗地块创历史单价地王，溢价率为33%。;2017年下半年计划供应商住地89宗，茶山、麻涌、虎门占主导。;商住地计划供应分布;土地市场展望;二级市场总体篇;政策调控升级加重观望，上半年住宅供需同比腰斩。;品牌房企大力冲刺年中业绩，6月住宅供需环比增长超30%。;据东莞中原战略研究中心监测数据统计，2017年上半年东莞住宅网签成交均价为16152元/㎡，同比上涨29.35%，比2016年同期下降了3个百分点；环比小幅上涨5.73%，反映多重政策调控效果显现，房价上涨势头已受到抑制。 从整体上看，2017年上半年，大部分开发商???在前两年火热楼市中收金颇厚，降价意愿低，多持静观其变的态度。买卖双方僵持观望，促使楼市房价持续在高位坚挺。;买卖双方僵持观望，短期房价高位维稳。;来访量同比暴跌，松湖、临深片区跌幅均大于50%。;据东莞中原战略研究中心对市场开盘监控不完全统计显示，自去年国庆东莞实行限购后，市场观望情绪严重，开盘量及开盘销售率均大幅下滑。今年上半年，由于受政策调控持续收紧，整体开盘量及销售率同比明显下降，尤其4月10日限购升级后，深圳客大幅撤离，市场观望加重，4月开盘销售率创近两年新低。6月开盘销售率大步上升，主要是诸多品牌房企入市冲刺、定价回归理性以及推出降低购房门槛等措施，迅速激活市场需求。;市场观望尤为严重，客户来访转化率明显走低。;产品篇;商业公寓不受政策调控，公寓产品成交占比显著走高。;供需同比前两年大幅下滑， 价格再次攀升。;市场入市门槛持续走高，长安购房门槛最高。;90-110平洋房套均总价提升至161万，但增速放缓。;上半年洋房成交个盘排行;别墅供需同比大幅下滑;别墅供需结构：;别墅开发面积趋小型化;叠加别墅均价明显上行;上半年别墅成交个盘排行;公寓供需持续大幅放量;商业性公寓供需占比持续上升;上半年公寓成交个盘排行;各物业存量及其消化周期;区域篇;片区;;松山湖片区主导市场成交;从各区域住宅成交面积情况来看，17年上半年虎门成交面积最多，约23万㎡。另外，仅6个镇区成交面积同比上涨，过半数镇区跌幅在50%以上。 从各区域住宅成交均价情况来看，成交均价在2万以上的镇区有5个，临深1.5-2万的镇区有10个，1-1.5万的周期内有14个，仅桥头等3个镇区依旧在万元以下，而在去年同期，东莞均价万元以上的镇区仅18个，目前东莞房价已经进入“万元”时代。;排名;房企篇;2017年上半年，东莞商品房网签金额约522.0亿元，同比下降30.8%。其中，碧桂园凭借碧桂园帕克诺雅、虎门碧桂园、沙田碧桂园等25个项目，狂揽117.6亿元，同比涨幅高达105.3%，总签约金额排名全市第一，也是17年上半年唯一业绩破“百亿”的房企。紧随其后的为万科地产，总业绩为86.8亿元。 受整体市场拖累，2017年上半年，东莞成交金额1亿以上房企数量仅为74个，同比减少28个，其中成交金额10亿以上房企仅为7个，不足同期的一半。;外来房企供需力压本土房企;17年上半年，TOP10开发商销售金额为295亿元，虽不足去年同期，但TOP10的市场占有率已上升至54%，东莞房企市场集中度大幅提升。其中，排名前两位的碧桂园集团及万科地产市