东莞水乡片区规划计划书及房地产市场研究.pptx

水乡片区经济发展现状：具有浓厚的文化底蕴，但经济和城市发展落后限制房地产的整体发展;;发展战略升级：水乡特色发展经济区已成为省级区域发展战略，先期投资达近500亿，多项重点工程已启动，水乡片区即将迎来发展新生;交通规划升级：水乡片区交通规划地位进一步提升，为东莞的珠三角几何中心区位再加一重要砝码，便利交通为水乡带来无限发展机遇;示范区打造升级：水乡片区将在区域各镇区选取具有各自特色的区域，兴建10大示范区域，进一步挖掘区域价值，整合带动水乡发展;;;房贷收紧，部分银行首付利率提高30% 目前东莞依旧延续13年底以来房贷紧张的局面，首套房的房贷利率普遍上浮10%左右。针对不同的楼盘的情况，工行上浮5-10%，农行上浮10%，中行上浮5-10%，建行上浮10-30%，邮政、建行停止了部分楼盘的房贷业务；而针对二套房所有银行利率都上浮20%以上； 受近期银行银根收紧影响，暂??房贷现象已由一线城市发展到二三线城市，停贷的产品也逐渐扩展到首套房。目前，东莞房地产市场出现大量签约未获银行贷款的现象。受此影响，今年年初东莞成交量骤减，许多购房者持观望态度，市场预期不甚明朗。 房产税、全民房产联网登记等政策，出台时间逼近 房地产市场的调控政策“得其名，不得其形”，已经确定要实施的房产税征收及全国房产联网登记两大房地产相关政策，制定相关细则已经提上日程；两大政策极大得抑制购房者的置业欲望，资金实力雄厚的投资客户，政府职员等置业者，均持币观望。;片区供需分析：万江区供需旺盛，高埗市场可扩展空间巨大;片区价格分析：万江价格持续走高，高埗商品房价格拥有较大的上升空间;片区市场格局：在售项目较多，但距本案都具有一定距离且较为分散，市场、客户与本项目存在较大差异化，对本项目有利;;户型;;;;客户样本选取原则;万江、莞城客户为主：万江区客户是高埗镇的主要购买群体，占比约27%，其次为莞城客户，约25%。高埗本地客群仅占约11.5%； 高埗本地客户消化能力较差：高埗客户购买力明显低于周边镇区，市场消化能力差，成交客户区域外扩严重。;价格关注度最高，看重未来发展：价格一直是购房者最关心的问题，配合水乡片区的地段，未来发展潜力被看好；一线江景产品的价格一直处于价格高位，超出客户心理预期； 客户较关注装修、物业及户型：低于除了价格之外，客户较关注装修以及装修标准，对装修的期望较大。;配套、发展商信誉成抗性：认为配套不成熟的客户约占30%，对开发商缺乏信心约占22%，物业管理较差约占17%； 未来发展、品牌等成关键：许多意向购房客户对于区域的不认可，而大品牌开发商的公信力，可以有效提升提升客户信心；;