公司拿地战略报告知识讲稿.ppt

**集团**市场拿地战略报告;;;一、走近**;**南方集团简介;**荣誉;关键词一：上市;关键词二：政府资源;; ; 首先开发中小规模项目，通过产品和营销上的 创新，打造精品，树立**在**的品牌和形象， 与此同时积累大量的土地储备，为后续发展作强有 力的准备，以达到扩大市场份额、占领**房地产 市场的目的。;;;;06年**经济指数VS国家经济指数; 宏观调控对各级城市影响程度 **地位;**处于房地产发展第三批队； 高速发展期已过，进入稳定发展阶段。;;**优势;位置优势;气候优势;*****观点;;三、解读**房地产市场;;商品房价格变化情况;07年1—5月商品房价格变化情况（单位：元/平米）;1、从06年到07年初，**市商品房价格上下波动情况明显。 2、进入07年，**楼市稳步上涨，涨幅约100元/月/平米。 3、**房价仍处于健康发展水平，发展潜力巨大。 4、**房地产市场总体泡沫不存在，还可稳定发展10年。 ;;四、**市一级土地市场状况;市场划分;1、环线划分;2、方位划分;各区域土地供应状况一览;地块编号;地块编号;地块编号;地块编号;06年推出土地综合分析;1、06年**市推出的土地中，南市区体量最大，约占73%。这意味着未来南市区的竞争将异常激烈。北市区、东市区和二环内推出量不相上下。中心区一环地块体量最少，仅占1.3%。 2、在拍卖的地块中，居住用地比例最高，占73%。商住用地次之，占26%。纯商业用地最少，仅占1.3% 。 3、从各区域最终的落槌价格来看，中心区的土地价格最高，最高价达到1127万元/亩，为商业用地历史新高。整个中心区均价达到686万元/亩。二环内地块处于第二层次价位，达到494万元/亩。东市区列第三，每亩均价高达363万元，北市区最低，均价仅为96.4万元/亩。 4、10月、11月为2006年地块拍卖最为集中的时期，整体的土地拍卖落槌均价高达304万元/亩。而此前地块拍卖到300万元/亩已经是**中心区第一层次的地价。由此可见，**的地价在大幅提高。而土地成本的增加将直接逼迫房价的上涨。;07年各区域土地供应情况;地块编号;地块编号;地块编号; 2007年，1－7个月土地拍卖共成交亩数为737.185亩。其中居住用地拍卖成交亩数为262.26亩；商住、办???用地拍卖成交亩数为432.617亩；商业用地拍卖成交亩数为18.548亩；其中工业用地拍卖成交亩数为23.76亩。 ; 从地域性来看，本次拍卖东市区共有6块地分别为J2007-001、J2007-002、J2007-003J2007-004、J2006-004、J2007-031占拍卖数量的47%。南市区为2块J2007-006、J2007-005，占拍卖数量的15%。西市区有4块J2007-038、J2007-039、J2005-004.005、J2006-031占拍卖数量的30%。二环路内有1块J2006-009占8％。北市区、一环内无。同时2007年至今土拍卖二环以外土地占92％。从目前拍卖情况来看东市区将成为未来**楼盘开发的一个重点。 ;06、07年拍卖土地一览表;;06年土地供应以南市区为主；07年土地供应以东市区为主； 07年所拍卖13块用地中，12块来自二环以外，表明二环以内土地供应量在急剧减少，二环外将成为未来开发热点。;;五、中小地块拿地建议;拿地原则;级差地租理论;城市规划; 城市规划与房地产开发是相互联系的，城市性质、职能与规模，城市土地配置的合理程度，用地功能布局及城市基础设施的发展水平以及城市建设总体容量控制标准， 从总体上决定了城市地价的高低。而这些因素主要是由城市规划决定的。开发商可以利用城市规划对低价的影响，对土地的价值作出评估，以获得产出价值较大的土地。;1、商业比例与城市规模。 用地构成中商业比例越高，商业用地级差收益越大，地价越高。同时，城市规模越大，级差地价也越大。;3、土地使用性质 土地使用性质控制对地价也有一定的影响。由于土地开发用途具有兼容性， 对于具体一个地块，土地的微观利用结构必然会影响该地块的地价水平。同一 块土地可能因为设定不同的用途和容积率而导致地价的巨大差异。;城区; ;;*****观点;东南二环—三环;西二环—三环;;六、储备用地结构建议;中小型规模项目的操作成功，**品牌已经在**市场初步建 立。第二阶段通过较大规模、高品质项目巩固品牌形象，扩大 市场占有率。配合**集团形象，第二阶段考虑商业街、别墅 盘、特色品牌复合大盘等高档项目。 ;根据上述有关分析，战略储备用地应着眼于以下几点