合肥某写字楼大厦项目战略定位及营销执行策划方案解读187P.ppt

城改盛景大厦 项目定位及营销策划方案0525;;;;回顾， 2011房地产政策……;近期房地产政策;2012年， 房产政策继续“不放松”，住宅市场一直处于低迷中……;近期房地产政策-小结;近期房地产政策-小结;写字楼的概念;写字楼的分类;写字楼的分类-5A写字楼;写字楼的分类-甲级写字楼;写字楼的分类-甲级写字楼;电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区。 ?? 设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。 ??(2)建筑规模：超过50000平方米。 ?? (3)客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。 ??(4)物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维修及保安服务。 ??(5)交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达。 ??(6)所属区位：位于主要商务区的核心区。 ?? (7)智能化：3A～5A ? (8)开发商的背景：经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的早期年份具有财务弹性，并且具有大规模房地产投资的丰富经验，这些开发商或是海外公司如来自美国、马来西亚、香港、韩国，或者有成功经营经验的优质国有企业。 ??;2、高档物业（甲级写字楼）;合肥写字楼市场演变历程;目前市场格局——随着合肥写字楼市场的发展和成熟，未来写字楼市场将形成点、线、面的格局; 合 肥 写 字 楼 区域特点; 合 肥 写 字 楼 区域特征; 合 肥 写 字 楼分布情况; 合 肥 写 字 楼供应情况;;合肥写字楼去化量分析;推导;;濉溪路;合肥写字楼区域档次分布特征 ;核心驱动力;基本信息;平面图;基本信息;平面图;平面图;;基本信息;平面图;基本信息;平面图;市场环境;基本信息;平面图;基本信息;平面图;核心驱动力;基本信息;平面图;平面图;基本信息;平面图;平面图;基本信息;平面图;平面图;基本信息;平面图;中区平面图;基本信息;平面图;基本信息;平面图;;基本信息;6#楼22-33层平面图;基本信息;推??;;实地考察本案周边情况， 甄选4大同类物业进行重点分析……;;总建面;平面图;总建面;平面图;总建面;总建面;类型;结论： 从供应量来看，项目周边目前在售写字楼体量约估为10多万方（不包括未推售的写字楼部分），但新华国际及西湖中心广场后期将有新的体量推出，后期周边市场总推货量在35万左右。 从自身参考因素来看，周边写字楼大多数楼层数为25层或27层，层高都在3.3-3.8之间，带有精装挑高大堂；在电梯数量上，除港汇SOHO公寓5部电梯，其他多在8部以上；外立面多以干挂石材配以玻璃幕墙为主，停车位配比基本比较合理。 从去化速度来看，纯写字楼新华国际，一年去化量在1.1万方左右；其他项目去化相对缓慢些。 新华国际和西湖国际（中小户型为主），对本案威胁较大;;;合肥城改集团公司 成立时间：1983年9月成立； 企业属性：国有房地产企业； 企业原名：合肥市改造工程指挥部。;旧城改造之住宅项目： 相继改造金寨路、长江西路、寿春路，建设了安庆路、义仓巷等19个住宅区；代表项目有琥珀山庄（高档住宅）、安居苑、新景花园。 城市中心之办公项目： 建成了九州大厦、黄山大厦（合肥地标建筑）、天都大厦、农行大厦、金城大厦等10余幢高层建筑。 繁华地段之商业项目： 城隍庙（合肥最具文化底蕴、影响力最为广泛的专业市场）、七桂塘（合肥第一个商业步行街，女人街属其中一部分）两个大型市场。;在旧城改造中，首创“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”经验被载入《中华人民共和国城市规划法》。 在琥珀山庄开发建设中，公司以高起点、高标准、高效率、高科技含量创建了一个高水平的住宅区，囊括了建设部城市住宅小区建设试点综合金牌奖和规划、设计、施工质量、科技进步、优秀领导、优秀管理等全部最高奖项，并荣获全国建筑工程质量最高奖——鲁班奖；受到安徽省人民政府的通令嘉奖。 1998年初，公司又被建设部授予“八五”期间全国工程建设管理先进管理先进单位称号。;;项目经济技术指标 ;项目自身价值研判 ;项目自身价值研判 ;项目自身价值研判 ;项目SWOT分析-优势（S）;项目SWOT分析-劣势（W）;项目SWOT分析-机会（0）;项目SWOT分析-威胁（T）;■国企品牌开发 30载辉煌历史 近30年辉煌发展历史的城改集团，成功建成黄山大厦、天都大厦、琥珀山庄、城隍庙等城市标志建筑，大型国企用丰富经验和雄厚实力的确保客户利益。 ■黄潜绝佳板块 城市中央区域 坐镇黄山路与潜山路黄金交口，占据政务区、主城区、蜀山区三大区域核心交接处