商业地产经营模式研究与讨论.ppt

商业地产运营模式研究;分类方法;五方主体 （生物链）;;商业地产与住宅地产的区别 ;/特点描述：这种模式由开发商自己进行市场培育，营造商业氛围，并承担经营风险，通过持续有效的经 营管理提升商业价值。在具体的操作方式上，租赁模式又可分为整体出租、分层或分片出租、零散出租等形式。 /优势分析：如果经营得好的话，有利于打造项目的品牌价值，提升项目的竞争力，使整个物业能长期稳定 地成为一个品牌，开发商由此享受物业升值所带来的持续稳定租金收益。 /劣势分析：只租不售的开发模式对于发展商的资金实力要求非常高，资金压力较大，同时面临经营风险； 缺乏商业经营能力的发展商采取只租不售模式，往往会遇到两难的境况：如果将物业大宗租赁给大商家，虽 然经营收益稳定，经营风险降低，但是随着商战的升级，大商家所支付的租金回报较低；如果采取散租模式， 虽然能提高预期的租金收益，但由于自身经营能力弱，往往导致商场经营失败。 /匹配项目：目前的商业地产只租不售的模式更多地体现在购物中心的开发上，在购物中心遭遇“一卖就死” 的黑色定律之后，越来越多的开发商不得不面临购物中心运营的现实。 /典型案例：深圳中信城市广场是深圳市第一家大型城市中心MALL ，地处深南中信商圈，占地5万平方米， 建筑面积15万平方米，由购物中心、中信大厦和星光广场三部分组成。深圳中信城市广场国际品牌云集，2006 年一举摘得中国购物中心领域最高奖项——“最佳购物中心运营奖”和“2007年度最佳购物中心运营团队奖” ;/特点描述：一些商业地产开发商对旗下的商业物业不售不租，采取自主经营模式，介入百货、超市、家居 等零售行业。 /优势分析：开发商自主经营，既是所有者，同时也是经营者，在商业经营中应具有一定的优势；另一个动 因是出于融资考虑，一些房地产开发商看中了零售超市百货的流动资金。 /劣势分析：但是，由于房地产开发与商业经营隔行如隔山，导致很多商业地产开发商在尝试商业运营中呛 水，一些商业地产开发商在运营零售商业时，一般都是从现有的百货商场挖几个人凑成班子，还不知百货这 趟水的深浅就草草上阵，结果经营失败者十之八九。 /匹配项目：多出现于大型百货中心的商业项目。 /典型案例：茂业百货由茂业集团在全国范围内通过拍卖土地、收购物业、收购股权等多种方式进行积极拓 展，由茂业国际控股有限公司经营管理，经过十余年的长足发展，目前在全国华南、西南、华北、华东区域 共拥有19家门店。茂业国际实现百货与地产的无鏠对接，走出了茂业特色的商业模式，取得巨大成功。年销 售额70多亿元，税收贡献3亿余元，拥有员工数万人。 ;/特点描述：租售结合的模式，就是租一部分售一部分，开发商往往将物业的一部分租给主力店，再销售一 小部分商铺。 /优势分析：开发商都掌握大部分的产权，出售的只是小部分，往往将高楼层整体出租给品牌商家，以品牌 商家为商场经营的主体，发挥他们的品牌效应，将低楼层作为大商家的辅营区分割后出售，即“主力店＋辅 营区”的模式，主力店品牌商家的进驻能提升辅营区的销售价值；该模式还可以有效开发商平衡资金压力和 经营风险的矛盾，这种模式具备较高的灵活性和可控性。 /经营要点：要点一，以优惠的租金引进零售的主力店、次主力店，尽管他们的租金一般都很低，但这些大品 牌的进驻，将聚集人气，带旺该商场，总的来说还是得大于失；要点二，通过主力店提升辅营区的销售价值， 同时必须找到辅营区的准确定位，真正利用主力店的人流。 /典型案例：上海大拇指广场租售并举的运营模式，2万平方米由主力店家乐福长期租赁，剩余4万平方米商 铺采取销售策略，将所有权出售给投资者，但收回其经营权，由证大商旅管理公司进行统一管理，实行所有权、 经营权、管理权三权分离，既通过销售回笼资金，又通过统一经营管理保证商业形象档次和业态的完整性。 家乐福、星巴克、肯德基等入驻，使该商业地产取得巨大成功。;/概念描述：一般是指成熟商业地产的所有者（委托人）将资产交由受托人（并完成资产所有权的转让）经营 管理，而委托人作为受益人享有租金的信托安排。 而对于新开发的商业地产项目，可以采用为资产证券化定 制商业地产” 开发主流模式，以未来股东利益的最大化为目标，以商家的需求为条件，以消费者的需求特点和 喜好为设计原点，以资本市场上市为目的，进行专业的、系统的开发。 /优势分析：经验表明，两年期左右的银行贷款根本无法支撑有长期经营需要的商业地产开发，而传统的商 业地产开发模式不得不面临“长期持有”和“资金（资本）不足”的矛盾，通过证券化工具的使用，可以大大 加速资金的流转速度，有效的平衡一次性买断收益、物业升值收益，改善企业资本结构。事实上，国外发展较 好的购物中心，无一例外都是通过房地产信托基金作为资金支持的。对于开发商而言，风险方面的考虑也