泛海国际市调报告.doc

泛海国际市调报告 一、项目区位信息 项目位于武汉CBD东北端启动区内，东面紧临武汉首条地铁(轨道2号线)范湖站，南临淮海路，西面紧邻贯穿CBD南北的交通干道宝丰北路，北临常青路。 二、项目基本情况 由武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司，是武汉CBD首个大型高档住宅开发项目其中一期规划为9栋高层住宅，大开间轻型框架结构，采用新古典主义建筑特色外立面全部选用天然花岗岩铺设外墙采用厚聚苯板附近商业配套包括中国银行、建设银行、工商银行、农业银行、招商银行、商业银行、汉口银行、邮政储蓄、中国信合等金融机构都在项目附近设有营业点。同济、协和、第十一医院、新华医院等世邦魏理仕物业顾问公司 三、所推产品户型结构基本情况 （1）所推产品结构 此次推出的4,、5号楼均为32层，4号楼2个单元，每单元2梯4户。5号楼2个单元，每单元2梯2户，2栋楼合计共368户。 在楼栋布局上，4号楼朝向不是正南北向，偏东约30度，A、B户型均为通透3房，C户型为东南向2房。 具体分布图如下： 4号楼 5号楼均为南北通透，E户型为169平米四房，D户型为156平米3房，此楼栋南面为今后社区景观花园，所以景观优势明显，楼间距开阔。 具体分布图如下： 5号楼 （2）所推产品户型展示 其中A户型为3房，面积约为131平米，共62套。 B户型为3房，面积约为127平米，共62套。 C户型为2房，面积约为98平米，共120套。 D户型为舒适型3房，面积约为156平米，共62套。 E户型为4房，面积约为169平米，共62套。 四、所推产品价格调研情况 此次推出的房源折前起价11500元，均价13400元，最高价格15600元。 由于5号楼的位置优于4号楼，且为2梯2户的豪宅设计，所以其整栋楼的定价比4号楼高出约1200元左右。 在朝向差价上，东西向的差价在1000元左右，楼层差价为60-80元不等。 以16层的为例，2房98.73平米，享受完所有优惠后的单价为12300元/平米，总价1214280元。 3房127.78平米，享受完所有优惠后的单价为12789元/平米，总价1634178元。 3房156平米，享受完所有优惠后的单价为13700元/平米，总价2137200元。 4房169平米，享受完所有优惠后的单价为14100元/平米，总价2382900元。 五、项目前期营销推广情况 项目未采用认筹形式，一直只接受登记，样板间于5月16日开放，前期释放价格12000元/平米。 六、项目现场销售情况 开盘时间定为6月6日。但是目已于6月2日晚已经开始内部销售。 目前开盘销售为4、5号楼，楼层32层，户型为98平米2室2厅、127平米3室2厅、131平米3室2厅，156平米3室2厅和169平米4室2厅，公摊约为22%。 项目截止6月9日共成交约220套，销售率约60%，去化较多的户型为98的2房、130的3房和169的四房，且主要集中在8-22层。 目前优惠政策为一次性98折，贷款99折，在6月20日之前签约额外还有2个点的优惠。 七、分析 1.区域，项目：首先需要强调的一点是，此项目有个特殊的地方即该项目的体量非常大，是一个真正意义上造城的概念。开发周期长达10年。可以说项目本身就代表了一个区域。在这个项目上，项目本身和项目所在的区域是一体的。 卖点： 咽喉地段，一张白纸，便于规划：项目南起建设大道，北接发展大道，东邻青年路，西至汉西路。是汉口北部的咽喉部位。同时难能可贵的是，此地块为原王家敦机场的旧址，地块规整，如同一张白纸，非常利于规划。按通常的CBD商务区的国际运作经验，CBD的选址，除了以城市中心区域为佳以，一张白纸的新建设区域比城市老经济中心区的改造要来得有气势。因此，王家墩CBD既符合了城市中心区的地段特点，同时也拥有难得的“空白”空间进行重新规划设计武汉CBD占地7.41平方公里，其中核心区占地1.0平方公里，建设规模约380万平方米。生活为实现办公、居住、休闲于一体，“24小时城中城”，规划适当增加了混合性用地。如：以商务办公为主，兼有公寓的综合商务组团；以商业为主，兼有居住、办公功能的商业综合用地；以居住为主，兼有商业服务功能的商住用地等推动中部发展/），现场等都做的很好，而且调性都很一致，给人大气，精致的感觉。另外在现场有一个细节非常打动我，从路边到营销中心有很长的一段路，路况非常好，人又比较少，车速很容易开的很快，开发商怕车开的太快出问题，在不算长的一段路上设了5个减速带，而且在转弯回车的地方都安装的反光镜。细节处见真章，这些都应该是以往经验教训的总结。这些都表示这样的开发商有资质也有能力将这样的大项目管理好。 3．针对性说辞 混淆概念：CBD的一期≠建成的CBD。很多客户会被项目的恢宏气势和强大的功能配套所震撼，同时产生冲动。由于在销售过程中，开发