2009年嘉馨房产长清项目策略初考.ppt

在售项目分析 根据目前市场情况，区域内现有销售项目多已经接近销售完成状态，真正处在销售状态的项目不多，为便于对市场形成直观认识，我们选取了5个典型代表楼盘进行对比分析，凭借我们在长清多个项目的操盘经验，为项目操作提供具有参考价值的一手信息。 在售项目小结 在售项目部分已接近尾声，对项目已经基本不构成直接的竞争； 常春藤以其所处的位置以及产品未来的整体规划与区域的不断成熟，该项 目主要的客群将更加偏向济南的客户，因此与本案的竞争也不大； 滨河华庭由于销售周期与本案错开，待本案启动，基本销售完毕，因此对 本案的竞争也很小。 因此，目前在售项目基本不会对本案构成竞争。 潜在放量分析 潜在项目小结 市区潜在项目对本案威胁较大，尤其是恒大项目，其所处区位和销售周期都对本案构成直接的威胁。 大学城项目由于其所处区位，目标客户主要针对济南，因此对本案的竞争不大。 市场总结 通过对在售项目和潜在放量的分析，我们可以得出： 本案最大的竞争对手为恒大项目 该项目所处位置的认可度和本案相当，又具有大盘优势，对本案的冲击力很大。面对如此强有力的竞争对手，我们必须抢在恒大之前，加快开发进度，错开销售周期，以规避主要竞争对手导致的客户分流。 客群分析 分布区域 ○地缘性客户，以长清老城区为主的长清本地居民 ○ 长清所辖重点乡镇； ○其他区域的居民及外地来长清工作、生活的人； ○济南西郊客群。 购买目的 ○首次置业：多以自住为目的的置业行为； ○二次及以上置业：多为改善型置业行为；随着物质生活水平的提高，改善 住房环境； ○看重该区域的价值，投资型购买。 项目主力目标客户群1 认同项目价值的长清区及济南西郊的城市白领、蓝领、知识青年。 户型面积需求：80-100平米的两室 客群特征：30岁左右，有固定且客观的收入，工作时间短，固定存款还不够 丰厚，但有较高的收入预期。 项目主力目标客户群2 希望改善居住环境，有一定经济实力的二次置业者 户型面积需求：100-120平米的三室 客群特征：40岁以上，公务员、高校老师、企业高管、私企老板等 是主要的人群。有学识、有地位，购买能力强，注重产品的品质和 内涵，具有超前的消费意识和大局观念。对于居住地、人生追求有 自己的价值判断，不随波逐流。 次主力客户群 少量的投资客 注重区域的升值空间和地域的不可复制性，看重项目的投资价值。 目标客群小结 综合以上分析，该项目客群应涵盖： 长清区中高端购房客群 济南西部的城市白领及青年精英 项目启动期客群以长清区中高端购房客群，项目的宣传也以长清为 主，济南西郊(经十西路沿线工业园区等)为辅。 户型配比 根据我司在长清多个项目的操盘经验，深入了解客户需求，建议户型配比如下： 户型结构 根据我司的操盘经验，在县城许多客户更喜欢多卧朝阳的布局。而目前比较合理的户型为主卧、客厅均向阳，因此，在户型结构的设计上，要充分考虑这些因素，使户型结构布局多样化，使客户可选余地较大，最大程度满足不同客户的需求。 价格定位 根据本案的体量，综合考虑目前市场各因素，建议项目分2期开发，一期开发沿清河街×栋楼座，旨在通过一期树立项目形象，为二期的销售奠定基础。 一期销售达80%—90%时，公建酒店开始启动，继而推出二期产品。 项目现地块为休闲健身广场，建议在开发的同时继续维持这种形象，可以在一期启动的时候，先在沿清河街的空地上适当做点绿化，有助于维护和提升项目的形象，促进后期的销售。 拔高立意 提升核心竞争力 客群定位 现代城市综合体 为长清带来真正意义的现代城市综合体 在老城中心此类产品对于长清来说绝无仅有 商业、住宅、酒店，奠定复兴长清城市的新历程 产品定位 产品定位 10%