2009房地产项目结构成本的优化控制及管理思路与技术方法实战研修班学习总结.doc

2009房地产项目结构成本的优化控制及必威体育精装版管理思路与技术方法实战研修班学习总结 结构成本控制的意义： 从各设计院完成的施工图测算结果来看，结构成本有很大的离散性。出现很大离散性的原因主要有以下两方面的因素：其一是客观因素，包括自然条件（地震烈度，风等场地条件）、建筑形式等；其二是主观因素，包括设计院的责任心以及甲方管理是否到位。 结构专业的成本占总建安成本的70％，可见，结构的设计优化工作开发商控制成本，占领市场，具有很大的意义。尤其地下室（包括桩基础），是成本控制的重灾区，地下室平米造价基本上是地面以上平米造价的3倍，单从这一点上来讲，地下室方案布置、结构选型、桩基选型等就应重点优化对象。 当前结构成本管理的市场状况： 仅从经济指标上对结构成本进行控制，认为含钢量、含混凝土量越低，结构设计越优秀，是个很错误的认识，结构的设计优化，有个合理的度，不能一味追求低含钢量、低砼量，而是要找平衡美，质量、成本、进度集合考虑，各专业之间的成本相互影响要统盘兼顾。 全方位成本管理的概念： 资源如何配置最合理，目标客户最关注什么？ 比如一个小区的景观设计，客户往往很关注软景观（草、树、水等等），对硬质景观往往不是十分关注，而关注点往往是回家的路边以及景观示范区，所以这些位置的资源配置要好。 价值分析：花的钱所得到的提升价值要远大于所花的钱。 风险分析：如拿地之前，进行场地的普勘，可大大降低风险，但不能带来价值。 时间支持：项目成本、生命周期。 成本管理的控制措施： ①组织措施、②技术措施、③经济措施、④合同措施(如设计合同中，费用支付可按施工图完成80％，交底5％，封顶5%，验收10％比例来支付)。 结构成本控制的管理思路及方法 必须对整个设计和策划的全过程进行管理 前期策划阶段：①买地时对场地现状不清楚，造成地下投入远大于地上，大于投资预算；②买入土地前，就应对场地地质条件摸清，规避投资风险。 规划阶段：①要搞清楚地质情况，什么地方不适合做高层及地下室，可以避免施工风险；②对建筑高度给予足够的关注，如80米（抗震等级、构造措施需提高），60米（风载控制50，100年的界限），30米（高、多层界限），对成本影响非常大；③要关注转化层、架空层的市值是否十分必要。 方案阶段：各工种要介入，尤其结构、消防、机电要早渗透。 扩初阶段：扩初的目的，一是满足报批要求；二是确定各工种大的方案，比如结构基础选型，桩基选型，地下室顶板、底板选型，上部结构选型等等。 施工图阶段：是精细化设计阶段。 施工配合阶段 事前控制的几个要点： 设计院的选择（扩初及施工图阶段） 设计院选择的重点是合适易管，态度重视，并非大牌设计院就好，要考虑选层次低的工程师来做的可能性，还需要了解所做项目情况。项目多，硬加进去进度，质量均无法控制，更需考虑服务意识和市场口碑。选好设计院后，还要选专业负责人。 专业负责人的选择 业绩和经验：相同项目要三个以上 图纸质量、成本控制意识、服务意识 市场反馈、业内其他 三个配合：①图纸修改是否及时 ②专业协调能力、沟通能力 ③工地、现场配合 影响力和控制力，主要看在公司的组织影响能力，看其职位及交流情况。 如何与设计院沟通并灌输工程成本控制意识 前期的主动沟通，如甲乙双方通过对设计任务书及部品部件清单的讨论，达到共识，再形成正式文件。 平等尊重的心态 质量标准的换位思考 同行的交流与竞争 设计院与房产公司质量标准的对比分析 设计院对图纸的关注点 开发商对图纸的关注点 1、满足安全及规范要求 1、满足安全及规范要求 2、满足建筑功能要求 2、满足建筑功能要求 3、满足设计成本控制要求 3、满足工程成本控制要求 4、满足其它特殊要求 4、满足目标客户的各项要求 5、满足施工便捷性的要求 双赢的思路和手段 如何在保证质量、不增加成本的前提下缩短设计周期 资源要集中，快则可能会出现质量、成本的失误，不可能做到又快又好，不符合科学发展观 工序的前置和搭接也比较关键，如拿地前对场地地质情况的了解，可先做普勘，拿地前先把方案做好。 标准化设计工作：争取把市场上比较好的户型都做到施工图，只要根据地质报告组合要求，一般15～20天就可以完成施工图。 设计费的合理取值 设计费本身对其总成本、进度及质量的影响如何 投入的成本：策划＜设计＜施工 对成本的影响：策划＞设计＞施工 设计费占总投资的2％～3％，而价值影响是70％～80％，是40倍的关系。 设计费取多少合适？（a）比市场平均高一点；（b）比市场心理预期高一点；（c）要有配套的管理措施和方法。 设计费如何支付：比如设计费可以一部分支付给设计者（每平米1～2元左右），如某些地方及地产公司，设计费从不压价。 设计合同中设计公司应承担的风险有哪些 设计错误导致的损失（缺、碰、错、漏） 设计延误