2010年9月13日御景庄园一期开盘营销策划方案.doc

CLIENT 连云港嘉华置业有限公司 PROJECT 御景庄园一期开盘营销策划方案 AGENCY 南京极策 2010/9/13 第一部分 综述 一、市场现状概述（以6月份的市场为例） 1．土地成交情况 土地成交方面：县城2010-15号由石建新4620万竞得。县城2010-17号医卫慈善（老年公寓）用地，无人报名，未成交。 2．商品住宅成交情况 6月11日城南美好家园开盘，开盘当月认购103套，成交量一般。整个灌云6月份成交约298套住宅，成交量与5月份相比没有什么大的变化。 3．价格走势 在一二线城市降价潮似乎已成为大势所趋之时，灌云已经有少数开发商改变了口风。由以前坚决看涨房价，变为现在的随行就市，顺市而为，市场上的促销活动也明显增多。伊山水岸和君悦华庭搞一个下乡演出活动；金陵御花园和君悦华庭购房送世博游；福康美墅3人组团购房，每套房子直降15000元；江南锦地购房优惠8000元等。 4．综述 土地流拍、商品房销售价量齐跌，预计市场短期内难以好转 思考：在这样困难的市场大环境下，我们如何才能做到有效突破？ 思路：价格、案量上谨慎行事，推盘中步步为营！ 二、营销计划 9月25日广告出街 10月3日-10月4日现场会所搞派对活动 10月30日样板房公开、金领俱乐部启幕 11月20日开盘 三、营销策略 针对目前市场的现况，正确的策略起着至关重要的作用，掌握正确大方向，同时分阶段灵活总结应变。 大方向 活动+信心+贴心+优惠+通路 1．活动策略 通过国庆派对、样板房公开、金领俱乐部启幕、开盘等一些列活动向全灌云高调宣告御景庄园正式到来 2．优惠策略 认筹客户成功购房可享受98折优惠，同时还享有从VIP卡申领日至开盘日，每日增值200元冲抵房款的优惠 亲友套餐：抓住当地人喜欢口碑传播的特点，制定亲友套餐：如介绍自己亲友购买本产品可额外优惠2000元，介绍人可获得2000元现金奖励 关于实施优惠必要性： 在目前市场普遍看淡的形势下，各项目均已纷纷推出各种明暗折扣和优惠，本项目自然也顺应市场整体趋势和照顾客户的预期心情。 因年底时间节点的逐渐逼近和项目回款的需要。 作为本项目的首次公开面市，有必要通过这一手段增加产品吸引力，目的是吸引那些有购买能力却仍在犹豫不绝的客户，逼其落定。 3．信心策略 在市场低迷的大环境下，要想逆流而上必须要有“人无我有，人有我精”的闪光点来吸引客户的眼光，给予他们更多信心 7天内无理由退房，表现开发商的诚信度； 保值承诺，如降价则开发商承诺补差价给消费者，并公开公证一期价格表； 4．贴心策略 联合灌云60多个品牌商家，凡持御景庄园金领俱乐部VIP卡到这些商家消费均可享受一定的折扣优惠 5．通路策略 认筹前需放大信息投放量，除了常规的报纸、电视、户外、电台、彩信等，还可以增加以下方案： 酒店——选择几处高档酒店，在大堂休息区或服务台处设高清液晶显示屏，滚动播放宣传片； 银行——在各大银行VIP投资理财中心设资料架、易拉宝等宣传道具，供人们取阅； DM直邮：灌云所有私家车主。 第二部分 项目包装方案 一、沿路交通指示牌 制作目的：由于项目地理位置认知度不高，且现场还没公开，需要为来访客户进行位置引导，建议在项目附近的主要路段上做交通指示牌 样式参照： 材质、尺寸： 牌面：铝板，表面贴工程反光膜，尺寸3.5米*2.2米；立柱：材质为镀锌钢管，尺寸为0.22米*8米 备注：需要报公路管理站和城管审批且制作成本较高 二、项目入口精神堡垒 方案1 款式示意： 材质：不锈钢烤漆，信息部分丝网印刷。 备注：此方案灌云无此制作水平，需要发到外地制作 方案2：铝塑板+吸塑灯箱+方管，高度4-5米（灌云地区精神堡垒最高制作水平） 三、工地入口处指示牌 款式示意： 文字内容： 中心广场、样板房、销展中心、大伊山小径、会所、游泳池、羽毛球场、停车场 材质：钢管烤漆+牌面钛合金包边+双层亚克力发光 四、景观施工区温馨提示标识 款式、尺寸、内容参照： 材质：不锈钢烤漆，文字部分即时贴或亚克力刻字 五、样板房温馨提示 款式、内容示意 材质：亚克力，文字部分用即时贴或者亚克力刻字 六、现场接待中心包装 1、标识牌 款式、内容示意 材质： 方案1：铝合金+亚克力字/即时贴； 方案2：双层亚克力刻字 2、展板 材质：喷绘+内打灯 3、酒柜 建议： 1、酒柜档次较低，影响整体形象，建议在新浦购买， 4、墙体布置 建议用装饰画或者用挂钟来装饰或者一面墙留作照片墙（以后可以将项目活动的照片悬挂在墙上） 七、临时接待点重新包装 1、把老沙盘撤去，单体留下 2、展板画面更换 3、购买电视、DVD播放三维动画 4、上1组沙发 备注: 以上事项是否顺利和广告公司的选择至关重要，建议选择资源整合较