万科2010年政策调控销售说辞.pdf

2010年政策调控销售说辞 营销管理中心 市场研究部 1.1 政策原文：从需求、供应、市场规范三方面同时调控， 并特别强调政治意义 一是抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。 对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%； 对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1倍； 对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。 地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购 房。 加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。 二是增加住房有效供给。 房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房 和限价商品住房供应。依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，优先安排用于普 通住房建设。 在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出 让方式。 各地要尽快编制和公布住房建设规划，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用 地不低于住房建设用地供应总量的70%。 加快普通商品住房项目审批，尽快形成有效供应。 三是加快保障性安居工程建设。确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套 的工作任务。大力发展公共租赁住房。 四是加强市场监管。 严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开 发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开 发项目贷款。 清理已发放预售许可证的商品住房项目，对囤积房源、哄抬房价等行为加大曝光和处罚力度 ，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格。 规范发展租赁市场。完善房地产市场信息披露制度。 1.1 政策原文：进一步严格三套及以上房贷，并限制投资客 户异地购房，以及利用他人名义买房 国务院17 日发出的通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银 行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税 证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 通知要求，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方人民政府可根据实际情况，采 取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。 另外，通知强调，发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总 局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要 严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨 幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。 1.1 政策后续内容 “认房不认贷，且以家庭为单位” 即只要家庭名下目前持有房产即列入二套，执行二套房成 数及利率。 感觉 政策是史无前例的 银行是最无辜的 开发商有伤心的、也有开心的 客户是什么样的感觉？ 客户心态 已经买过房的 自住 房价已经涨了很多的——开心、庆幸，抄底 房价是不是会跌——担心 共同的心态： 投资 房价已经涨了很多的——抛出、持有？ 抄底 刚买房的——担心下跌，抛出、持有？ 交定金没签约的——毁约，继续签约？ 没有买过房的 抄底 什么叫抄底？ 落到最低 被自己抢到手 会买房，只是看什么时候 2.1 此次调整和2007年有很大不同 1、政府希望房价稳定，而不是大幅下跌 2、开发商资金非常充裕 3、客户有购买力，市场未跌已经有抄底心态 政府经不起房价大幅下跌——大幅下跌会影响民生 据统计，08年一手房市场首付2成的占80%以上，二手房在9成以上，还有很多一成首付甚至0首付的 2008