三林万业集团评报价告民生银行.doc

三林万业（上海）企业集团有限公司 风险评价报告 中国民生银行股份有限公司上海分行 目 录 2 评价范围 2 评价范围 3 评价观点 6 1 集团概况 8 1.1 历史沿革 8 1.2 股东背景 8 1.3 管理层面 10 1.4 主要经营业务 12 2 集团经营状况评价 13 2.1 集团经营状况 13 2.2 市场竞争力分析 16 3 集团财务状况评价 17 3.1 财务结构分析 19 3.2 经营利润分析 20 4 集团履约能力评价 21 4.1 银行债务分析 21 4.2 或有负债分析 22 5 集团发展前景评价 23 5.1 行业前景 23 5.2 集团前景 24 评声明 评范围 按照中国银监会《商业银行集团客户授信业务风险管理指引》中对集团客户的定义对三林万业（上海）企业集团有限公司进行了界定： 在股权上或者经营决策上直接或间接控制其他企事业法人或被其他企事业法人控制的； 共同被第三方企事业法人所控制的； 主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密切的家庭成员（包括三代以内直系亲属关系和二代以内旁系亲属关系）共同直接控制或间接控制的； 存在其他关联关系，可能不按公允价格原则转移资产和利润，商业银行认为应视同集团客户进行授信管理的。 在对三林万业进行资信评定过程中，受地域条件、资料收集等因素制约，无法全部掌握该集团所投资的其他企业的财务数据等信息，因此在集团界定上仅将符合上述第1款定义标准的企业纳入本次评级的集团范围内，而将符合第2、3、4款的企业作为集团外关联方予以考察。 本报告主要是依据三林万业（上海）企业集团有限公司提供的材料，对其进行的访谈结果、获取的关联方部分资料以及上市公司公开信息。但由于无法获得足够资料，因此本报告中部分情况未能经证实，或因未收集到足够信息无法揭示其本质情况。 集团概况 三林万业（上海）企业集团有限公司（简称三林万业集团、该集团、集团）成立于1997年3月27日，注册资金亿元，为外商独资企业。该集团2005年12月经上海市外国投资工作委员会审核批准，更为现用名称。集团由成功勋章国际有限公司和三林万业（上海）投资有限公司共同出资，投资构成分别，最终控股股东为国际跨国企业—印尼三林集团。该集团法人代表林逢生。主营范围：房地产开发建设经营、房屋出租、出售、物业管理、房地产咨询与服务、配套餐饮、商场、投资和进出口贸易等。 目前，该集团主要从事房地产开发经营和转口贸易，200年实现主营业务收入为3亿元。投资子公司主要有：上海万业股份有限公司（国内上市公司）、上海中远销售策划有限公司、上海国际航运金融大厦、上海远洋广场餐饮有限公司、上海汇丽集团有限公司等。 优势 战略改革：三林万业集团2006年起开展业务转型，除主营房地产业务外，集团本部依托母公司丰富的行业经验和国际市场优势资源，开展转口贸易业务，将转型发展为以贸易、管理为主的综合类企业。 品牌优势：该集团在房地产投资开发业务上具有很强的实力，已开发项目包括远洋广场、绿洲城市花园、中远两湾城、中远宝山项目等，多次名列上海市房地产开发企业50强。 国际合作：集团承接印尼三林集团的贸易业务，其国际合作方面将大大加强。印尼三林集团作为印尼资产规模最大的华人企业，业务涉足食品生产、制造业、房地产等多个行业，旗下拥有香港第一太平、菲律宾电讯、印尼食品等多家上市公司，因此，对集团长期发展起到积极作用。 房地产资源：集团在上海市湖南长沙等地拥有多处土地和房产资源。 风险揭示： 政策风险：该集团业务主要涉及房地产开发和转口贸易二方面，受国家政策影响较大，具体是： 1、房地产行业自2006年以来，国家针对全国房地产价格上涨过快，先后出台了一系列稳定住房价格的宏观政策，在一定程度上抑制了区域性和结构性过热的情况。但几年调控的整体效果还不明显，房地产行业仍将作为国家今后各项政策的重要调控对象，商品住宅所受影响最大。 2、在人民币持续升值和国家调整出口退税政策等因素的影响下，我国进出口贸易风险逐渐增大。 行业风险：当前房产行业竞争日趋激烈，行业内的兼并重组更加频繁，房地产企业自身的经营规模、盈利能力和管理水平，整体竞争实力将成为企业能否生存和立足的关键因素。 经营风险：集团从事转口贸易业务虽然近年业务发展很快，但整体毛利率水平却从2004年的32%下降至200年的%左右，盈利情况有所下降。 财务风险：通过集团报表的分析得到，集团 关联风险：由于三林万业集团业务体系庞大，集团内部在业务联系和资金往来的关联度较高。 主要财务指标 本报告所依据的财务数据系为三林万业集团提供的经上海众华沪银会计师事务所有限公司审计过的200年至200年合并会计报表，审计结论为无保留审计意见。 200年末该集团总资产1亿元，所有者权益亿元。全年完成主营业务收入3 亿元，利润总额