三清山怡景园项目发展初步建议2010.pdf

三清山●怡景园项目 三清山●怡景园项目 项目发展初步建议 项目发展初步建议 本初步主要分以下四部分： 本初步主要分以下四部分： 一、玉山县别墅市场初步分析 一、玉山县别墅市场初步分析 二、三清山●怡景园项目初步分析 二、三清山●怡景园项目初步分析 三、【 新运营战略 】—— 思考和整合 三、【 新运营战略 】—— 思考和整合 四、结束语 四、结束语 玉山县别墅市场初步分析 玉山县别墅市场初步分析 玉山县别墅市场初步分析 玉山县别墅市场初步分析 1、玉山县别墅特征明显，缺乏真正高端产品 玉山县的别墅项目起步较晚，开发水平相对较低，高档别墅可以说市场市空白 的。根据我们调查普遍认为“玉山县没有真正的别墅项目”。这是由开发商开发经 验制约所造成的。我们认为玉山县应该有一个标志性的别墅项目，理由如下： 首先，玉山县真正的高端消费群体十分丰富，主要是没有高端的别墅项目制约了 他们的消费，作为开发商的他们，渴望在家乡住在一个真正高尚的别墅社区。 其次，临近浙江、福建等大省份，隐藏了较强的购买力； 其三，庐山、井冈山都有相配套的高端旅游地产项目，作为成功申报了世界遗产 的三清山，未来高端旅游地产前景无可限量。 玉山县别墅市场初步分析 玉山县别墅市场初步分析 没有高档别墅项目，这也制约了玉山县高端人群的消费， 同时也制约了玉山县房地产市场未来的发展。因此，本项目具 有明显“拥有高端的别墅，只有住宅的价格” 的亚别墅特征。 亚别墅 如何解决本项目在市场 上的“亚别墅”现状，让项目品 牌价值和利润最大化，使我们思考解决的重点 玉山县别墅市场初步分析 玉山县别墅市场初步分析 2、无富人区，无法享受真正别墅的尊贵生活 玉山县的别墅市场区域分布特征不明显，还未形成别墅群聚集的“城市富人区”。 目前玉山县别墅分布具有以下一些特征：多建在县城人口密集区，且多为复合型项 目，虽然住别墅，但和普通老百姓住在同一社区，而且生活环境具有较强农村色彩，毫 无尊贵感和私密感。 作为本项目，完全可以利用市场空白，打造玉山县的“高 尚富人区”，让这些高端人士享受尊贵而不张扬的高尚别墅 生活。 玉山县别墅市场初步分析 玉山县别墅市场初步分析 3、别墅物业类型 基本全是以普通住宅+极少量的别墅。 个别项目拥有少量的独栋和排屋。 由于玉山县的房地产开发起步较晚，当前在售别墅项 目规划的产品档次较低，没有规模，户型和规划单一，选 择性差。 玉山县别墅市场初步分析 玉山县别墅市场初步分析 4、需求类型 居住型——玉山县潜在购买力十分大，全县大大小小开发商就有近千个，居住型需求巨大； 度假型——依靠三清山旅游资源，度假型客户需求潜力很大； 短期居住型——可以满足在玉山县投资的高端人士的短期居住需求； 投资型——目前玉山县别墅价格很低，打造旅游地产资源和浙江、福建的后花园，投资潜力无 限。 玉山县别墅市场初步分析 玉山县别墅市场初步分析 5、建筑风格缺少特色 以简式为主，还有少量的欧式别墅。但风格并不明显，做的不地道，缺乏 特色，产品差异性不大。且品质粗糙，配套落后，园林、景观皆不精美。 本项目无论从规模上、规划上、配套上都可以和一线城市的高档别墅项目 所媲美，完全有潜力打造全县唯一的豪宅项目。 玉山县别墅市场初步分析 玉山县别墅市场初步分析 6、别墅户型呈大趋势，市场对中小面积别墅需求较大