中南商都世贸中心营销推广提案.ppt

2009年，我们到底卖什么？ 回到项目本身价值。 写字楼价值模型 区位价值 ⊙区域知名度 ⊙交通便利 ⊙主干道 形象力价值 ⊙建筑高度 ⊙立面 ⊙公共空间 ⊙停车位 ⊙内部配套 写字楼操作核心 价值和商务氛围的逐步兑现！ 住宅操作核心 产品和生活氛围的逐步兑现！ + 未来就是银座 市场价值 世贸银座 后CBD时代极少数在售写字楼 收官价值 王鼎国际 水晶品质写字楼 -------- 康桥商务广场 车轮上的商务 上行价值 启航大厦 橄榄商务，世界是我们的果实 垄断价值 华城国际中心 CBD外环尖端写字楼 世纪价值 顺弛第一国际 万名精英的国际化写字区 总部价值 国际企业中心 形象力 传播的核心价值 项 目 CASE: 商都世贸中心 SWOT 郑汴商圈，商业价值显性 大于 商务价值的显性 （非传统主流商务区） 商贸物流商务化，升级是趋势 机会 劣势 认知 郑汴路，历来区域优势明显， 苦于缺乏地标性商务建筑，至今没有一个被商家、 市场、消费认知的“核心凝聚力”。 不过，地产观察家认为 这个地方将是个“微波炉”。 建业已经试水。 客户群分散，且质量不高 ——不标榜项目，要做精准客户营销 双干道价值+500米宽幅+N空间 ——不标榜项目，要做精准客户营销 优势 商都世贸中心，非主流商务项目 应传播什么样的形象力与核心价值？ 传播的形象力 客户形象+产品形象 从目标客户群说起： 他们是谁？ 他们是做 贸易、建材、品牌代理、物流的“大生意人” 他们的业务来往很频繁，经常被称为“候鸟式群体”；在车轮上谈生意 未来他们更加关注自己的办公形象，更加注重自己的客户网络壮大 他们希望有办公与经营兼顾的高级商务平台 5% 其他 10% 投资客 20% 装修设计 20% 品牌代理 45% 商贸物流 购买动机？ 驱动目标客户购买的动机： 1：商贸物流商务化 【到写字楼里去办公，形象，身份， 业务在增长，更需要规范化的公司系统运作】 2：用商铺买产权写字楼-------算帐 【永不交纳租金的写字楼】 功能定位 给目标客户一个合适的商务平台 CASE：世贸银座商铺OFFICE 1： 可经营的OFFICE，可办公的SHOP， 可展示的WINDOW 2： 楼上办公，楼下经营 写字楼就是纯粹化，宜商宜住是功能定位错误。 形象定位 大生意人： ① 在这里，做中西部地区的商贸物流生意 ②他们是郑汴商圈的商务旗手 旗 帜： ①方向，航向、舵手、标识,门户 ②产品6栋代表6面旗帜 大生意人的商务旗帜 500米宽幅，空间的N次方 500米宽幅：郑汴商圈·18万㎡多元商务集群 空间的N次方：空间灵动，自由组合 客户 产品 传播的核心价值 1、双干道价值：郑汴商圈，郑汴路+中州大道（交通的LINK） 30分飞机场，10分钟高铁站，8分钟高速，5分钟地铁站，10条公交……串联经济命脉以“沟通未来” 2、产业价值：贸易、建材、物流、品牌代理等产业汇聚地（与中西部业务的LINK ） 3：客户价值：客户网络的壮大，决定公司的壮大。（客户网络的LINK ） 4、配套价值：家居建材巨头居然之家。（与建材巨头的LINK ） 5、产品价值：500米宽幅+方正n空间 （空间的LINK） * 郑州写字楼市场表现如何？本项目属于那个阶梯？市场机会在哪？ 写字楼客户关注的价值核心是什么？写字楼操作核心是什么？ （本项目核心价值是什么？） 本项目成交环节是否具备？如何完成成交环节？销售环节如何执行？ 针对本项目的核心价值如何推广？如何推广创新？ 通过本次提案能够回答以下问题： PARTY1：写字楼市场表现 2008年受全行业调控影响，投放略大于需求，进入09年销售出现回暖。 08全年投放58万平方米，销售38万平方米,不含存量，不含商住。 09年第一季度季度销量快速增加，共计销售13.5万平方米。同比增长77%。 供销:基本平衡，市场存量保持在合理水平 中等价位写字楼成为市场成交主流需求 价格走低受两方面因素影响： 1、市场调整，开发商迫于资金压力，主动价格回调 2、定向开发、抵扣工程款等非市场化因素 销售价格:呈现出缓慢回调的走势 市场总体竞争相对平稳后进入者仍存在机会 全市在售写字楼项目23个； 市场总可售面积约为80万㎡ ，优质可售面积约50万㎡ 按当前市场月均消化量为5万㎡