中原深圳地产月报2010年5月.pdf

深 圳 地 产 月 报 (二级市场 2010 年 5 月刊) 深圳中原·市场研究部 2010 年 6 月 9 日 深圳地产月报 2010 年 5 月 第一部分 总体市场分析 1. 月度市场概述——成交低迷，让价者得市场 5 月 6 日深圳市政府发出《关于印发深圳市贯彻落实国务院文件精神 坚决遏制房价过快上涨的意见的通 知》，与北京相比，深圳房地产调控细则要宽松许多。不过，国务院原有的调控政策已经足够严厉，延续 4 月新政后的走势，5 月份深圳整体市场依然低迷，全市仅成交住宅 1423 套、11.89 万平方米，环比分别减 少 56%和 59%，同比更是减少 83%和 85%，本月的成交量也是自 2008 年以来，除 2008、2010 年春节月 份外，全市新房成交最少的月份。而 5 月份的新增供应并不低，虽然环比减少 3.4%，但依然有 39 万平方 米的量，加上 4 月新增的供应，5 月份可售住宅量大于 2009 年底。 政府严厉的调控政策使得市场上观望气氛浓重，一些想购房的客户也因房贷而被迫放弃，5 月楼盘销售普 遍惨淡，新推预售项目整体销售率 22%，比上月低 3 个百分点。一些新盘本月销售率不足 1 成，超过 3 成 的寥寥无几。不过，我们也看到一些项目取得不错的开盘成绩，如侨城馨苑开盘售出近 4 成，水榭春天二 期开盘售出超过 4 成，上品雅园开盘更是售出近 9 成，另外，整体销售率不高的天健时尚空间，其价格比 较优惠的 2 栋，销售率也接近 5 成。这些销售理想的楼盘都有一个共同的特点，即价格与之前预期的相比， 都有比较大幅度的回落，侨城馨苑之前预期价格 30000 元/平方米以上，开盘均价 25000 元/平方米左右； 水榭春天二期之前预期价格 25000 元/平方米左右，开盘均价 20000 元/平方米；上品雅园开盘均价 12500 元/平方米，之前价格 15000 元/平方米左右。在大幅调低开盘价格后，这些楼盘性价比有很大提高，与周 边楼盘比，具有很大吸引力。从这些热销的楼盘我们看到，其实市场上刚性需求依然不少，只要有合适的 价格，很多人仍愿意入市。 虽然房价有所松动，但是很多价格只是与之前预期的相比下跌，与前期价格或与周边价格相比，楼盘价格 依然高高在上。5 月份潜龙曼海宁高价入市，财富港、鸿威海怡湾、阳光天健城等盘价格都比之前大幅提 升。在售楼盘价格大多维持在之前的高位，五一春交会促销的楼盘屈指可数。下半月虽有一些楼盘提供一 些优惠，但幅度大都比较小。不过，受关内低价单位成交多的影响，5 月份全市住宅成交均价 19653 元/ 平方米，环比下跌 4.44%。南山受丽湾商务公寓影响，均价环比下跌近 3 成，罗湖兰亭国际成交一些内部 优惠单位，全区均价下跌超 2 成，福田均价下跌幅度也超过 1 成。 5 月 27 日国务院下发《国务院批转发展改革委关于 2010 年深化经济体制改革重点工作意见的通知》，其中 提到“出台资源税改革方案，统一内外资企业和个人城建税、教育费附加制度，逐步推进房产税改革”，加 上有消息称上海、重庆已经上报房产税征收方案，这加剧了市场对近期征收房产税的担忧。严格房贷及房 产税征收预期增加