乌鲁木齐市商品住房市场的需求供给与价格分析.doc

乌鲁木齐市商品住房市场的需求供给与价格分析 自改革开放以来，中国由一个贫弱国家一跃成长为全球第三大经济体，乌鲁木齐市的社会经济发展同全国一样，在党的十一届三中全会指引下，经历了从社会主义计划经济向市场经济转变和完善的过程,而房地产业作为一个国家经济发展的支柱产业，起着举足轻重的作用。 乌鲁木齐的房地产市场经过这一时期有了较快的发展，呈现出房地产开发投资快速增长，住房建设步伐加快，居民住房消费持续扩大，住房水平不断提高，房地产开发结构逐步完善，商品房供求同步增长的局面。 一、新疆乌鲁木齐市商品房市场需求供给与价格概况 （一）1995～2008年乌鲁木齐商品房市场历年开发主要指标 表一：1995～2008年乌鲁木齐商品房市场历年开发主要指标?? 单位：㎡ 年份（年） 房地产开发投资额（万元） 本年完成开发土地面积 竣工房屋住宅套数（套） 商品房销售收入 商品房销售面积 商品房空置面积 住宅空置面积 1995 110047 561000 3131 47811 247270 315271 ? 1996 125398 153717 4748 43735 239770 235358 ? 1997 126570 202226 4458 48583 299096 277448 ? 1998 99232 241309 8075 83847 458846 176121 ? 1999 151575 623521 8636 109789 612616 412309 ? 2000 426754 1680925 21333 257875 1463317 538659 ? 2001 620246 1325139 36548 378758 1961850 1290330 105200 2002 512830 1016052 35093 497507 2475832 2182341 1200000 2003 479000 1187492 30647 542479 3061812 2474701 1879200 2004 423079 999820 18065 516278 2733760 1953480 1273700 2005 371532 1423310 20978 437728 2433737 1953480 1198000 2006 562345 1501143 21238 755501 4274460 1787653 778500 2007 817958 2079925 32204 1108822 4986926 973554 233600 2008 983400 1875276 30271 885300 2719600 847521 ? 资料来源：2008年《乌鲁木齐市统计年鉴》，中国统计出版社 通过表一数据我们可以看出：1995年，乌鲁木齐市商品房屋空置面积315271平方米，1999年增加到412309平方米，到2003年，进一步增加到2474701平方米，2004年全市商品房空置面积1953480平方米，比2003年的2474701平方米下降了39.04%，其中住宅空置面积1273700平方米，比03年的1879200下降了67.13%。2007年住宅空置面积233600平方米，比2004年127.37万平方米的空置面积下降了415%。出现了总量性供过于求的买方市场。 在这个时期，消费者处于主动地位，有较多的挑选余地，供过于求，房价下跌，开发商利润空间下降，实力较弱的开发企业甚至破产倒闭。在这个时期，住房市场供给与需求是处于非均衡状态的，2004年到2006年，新疆乌鲁木齐住房市场出现了较为均衡的供需过程。2006年以来是自乌鲁木齐房产开发以来最为火爆的一年，呈现供求两旺、价量齐升的局面。 （二）乌鲁木齐住宅市场建筑施工以及销售情况 表二：乌鲁木齐房屋建筑施工面积与竣工面积?????????????? 单位：万㎡ 年份（年） 房屋建筑施工面积 房屋建筑竣工面积 施工住宅建筑面积 竣工住宅建筑面积 1995 ? ? 244 128 1996 ? ? 173 152.73 1997 ? ? 234.63 111.18 1998 696.67 308.9 358.08 178.15 1999 ? ? 467.21 278.49 2000 ? ? 662.37 313.29 2001 ? ? 898.14 387.68 2002 ? ? 624.8 386.02 2003 1013.0 488.4 452.06 304.16 2004 968.4 438.7 295.15 156.37 2005 915.0 377.1 ? ? 2006 957.9 448.2 ? ?