(课件)-土地出让转让的政策与实务.ppt

土地出让转让的政策与实务 岳晓武 国土资源部利用司 土地供应方式与土地产权设定 国有土地供应 划拨--行政 建设用地 出让—协议招拍挂 租赁—协议招拍挂 作价出资(入股)—协议 国有土地供应 授权经营—协议 承包经营—协议或招拍挂 农用地 其他方式 无偿供地与有偿供地的范围划分 --《土地管理法》第54条、《城市房地产管理法》第23条、《物权法》137条； --《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》； --国土资源部9号令《划拨用地目录》:按照行业、产业划分，与主体所有制无关（不分国有、民营和外商企业） 土地产权设定方式与类型 二、土地出让的方式与程序 （一）土地出让方式 --协议 --招标拍卖挂牌 法律法规关于出让方式规定的演变： --1990年55号令； --1994年《城市房地产管理法》； --1999年，国办发39号文； --2001年，国发15号文件； --2002年，国土资源部11号令； --2004年，国发28号文； --2006年，国土资源部《出让规范》； --2006年，国发31号文件； --2007年，《物权法》。影响：正在修订11号令。 协议出让范围: 出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式，主要包括以下情况： （1）供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的； （2）原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外； 招标拍卖挂牌出让范围 （1）供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅经营性用地； （2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的； （3）划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的； （4）划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的； （5）出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的； （6）依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。 --对不能确定是否符合上述规定条件的具体宗地，可由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定。 如何确定招拍挂的具体方式？ 对具有综合目标或特定社会、公益建设条件、开发建设要求较高、仅有少数单位和个人可能有受让意向的土地使用权出让，可以采取招标方式，按照综合条件最佳者得的原则确定受让人；其他的土地使用权出让，应当采取招标、拍卖或挂牌方式，按照价高者得的原则确定受让人。 采用招标方式出让国有土地使用权的，应当采取公开招标方式。对土地使用者有严格的限制和特别要求的，可以采用邀请招标方式。 招拍挂出让程序 （1）公布出让计划，确定供地方式； （2）编制、确定出让方案； （3）地价评估，确定出让底价； （4）编制出让文件； （5）发布出让公告； （6）申请和资格审查； （7）招标拍卖挂牌活动实施； （8）签订出让合同，公布出让结果； （9）核发《建设用地批准书》，交付土地； （10）办理土地登记； 协议出让的几种情形 供地中的协议出让 划拨租赁土地补办出让中的协议出让 划拨土地转让中的协议出让 出让土地续期中的协议出让 出让土地改变用途等土地使用条件中的协议出让 供地环节协议出让国有土地使用权的一般程序 （1）公开出让信息，接受用地申请，确定供地方式； （2）编制协议出让方案； （3）地价评估，确定底价； （4）协议出让方案、底价报批； （5）协商，签订意向书； （6）公示； （7）签订出让合同，公布出让结果； （8）核发《建设用地批准书》，交付土地； （9）办理土地登记； 其他协议出让的程序 --原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让 --划拨土地使用权转让中的协议出让 --出让土地改变用途等土地使用条件的处理 三、土地出让合同的的有关问题 出让合同的性质 --行政合同？ --民事合同？ 92年合同文本； 94年合同文本； 2000年，根据《合同法》要求，国土部工商局出台了新的合同示范文本； 2006年，根据国发28号文件要求，双方又联合发布了《国有土地使用权出让合同补充协议（试行）》示范文本。 合同认识1：合同主体 --出让方：市