2012年2月南通市海安县东大街商业营销典型策划报告72pp.ppt

人流量如何保证？ 本项目经营特点及优势是什么？ 对经营户有什么样的支持？ 二、销售中常见问题 1、根据项目定位中的规划，我们先以合理价位吸引周边已有适合项目招商及经营需求的客户和主力商家入驻，尤其以餐饮客户和休闲娱乐商家，形成引力店效应，增加人气，可大大拉动其他类型商家的招商进度和租金水平。 2、在前期招商中设定一个的统一开张时期，租金收取于开业当天计算。 3、类似大餐饮这样的主力店家可签定较长年限的租赁合同，确保其经营的稳定性；而其余楼层的大部分小商家采用3年至5年的签约方式(优质商家除外)，这可以保持项目的灵活性，并且在项目后期进入稳定期后租金收益有较大幅度的提高。 4、部分核心商家可采用低租金形式，确保其经营持续而稳定。如一些餐饮商家。 5、完善的经营管理，给商家造就良好的经营环境。在商铺租赁时，其价值体现更加具体。 6、结合项目的特性，经营管理需要严谨稳固，而招商政策则需要灵活多变，到达第四年起商铺进入飞跃期，具有一定的人气，经营完善，租金随之也会大幅增长。 三、招商策略方案 该路段统计分析主要从人民中路至长江路，经营业态主要以服装类、鞋帽、化妆品为主，占到67%，餐饮占22%，主要以沿街小店铺为主 ，自行形成新城市商业圈，商业形象一般；该路段租金最高，租金价格6~9元/㎡/天。 服饰类经营占主导，餐饮占一部分比重，租金水平最高，人气最旺 3、中坝路商业业态分析 中坝中路 文峰大世界是南通地区的商业标杆，它所属的区域位置代表着该区域会成为或已经成为该地区的商业中心；海安文峰大世界位于宁海中路和江海中路交界处，海安文峰目前周边的商业主要以洗浴、餐饮、宾馆、手机、服装、美容美发、鲜花礼品文化用品、烟酒杂货店为主。周边 商业形象一般。租金约3元/㎡/天 该路段目前业态杂乱，无统一规划，但是随着文峰的搬迁，该路段应该会有部分品牌专卖店的迁入。 4、文峰大世界商业业态分析 恒天新世界位于宁海路与曙光路交汇处，是集餐饮、娱乐、休闲为一体商业中心，一楼主要要精品专卖店、超市、电器；二楼、三楼规划精品服饰；四楼是娱乐休闲中心。该商业区一层沿街3.8万，内铺一层1.1万—1.6万、二层1.2万—1.3万，三四层0.5万 目前该商业区二、三楼基本闲置，该区域因为引进了苏果超市、国美电器、永乐影城，为该项目聚集了一部分的人群，但总体经营状态欠佳。 5、恒天新世界商业业态分析 安达步行街位于宁海路与曙光路、宁海路与中坝路交汇处，目前一楼已全部招商完成，沿街店面主要经营精品服装、内街主要是皮草及儿童娱乐，服饰行业占到80%以上。一、二层均价2万，沿曙光路一层价格为3.6万；内街一层1.8元/㎡/天；二层1元/㎡/天左右；三层0.4元/㎡/天；外街6元/㎡/天左右。目前只租不售。 该商业街建筑形式新颖，有统一规划，装修风格一致，商业形象较好。但是由于该街区对面商业杂乱，该商业应属单边商业，人流量稍有不足。 6、安达步行街商业业态分析 该路段统计分析主要从长江路、中坝南路，该项目主要引进了苏果超市，周边有商务休闲配套、市政中心、金融、新兴住宅小区等配套设施，主要以苏果超市为主力旗舰店的商圈。 随着政府行政中心的南移，该地段商圈逐渐形成，最终有可能会成为城市南部最具竞争力的商业中心。 7、贵都广场商业业态分析 该路段统计分析主要江海路至长江路，经营业态餐饮为主，占到43%，家居地板占33%，五金配件11%，地段是海安最知名的餐饮街；沿街商铺平均租金四层连租0.4元/㎡/天。 以餐饮业为主，自行形成的商业圈，知名度较高，商业形象一般 8、地板一条街业态分析 二、商业物业类型及模式分析 随着新文峰的南迁，城南SHOPMALL的商圈已经逐步成熟，宁海路商圈、中坝路商圈以及人民中路商圈在业态上基本自成体系。恒天新世界、贵都广场、明珠城、安达步行街等已经呈现出一定的商业集聚效应。分析得知，无论从物业类型还是消费人群，本案不具备卖场式商业的先天条件，物业类型也不符合裙房商业的思路定位，随着经济的高速发展，街铺商业模式已经落后时代发展的脚步，将逐渐被淘汰。 一种全新主题式商业是我们唯一的突破口！ 三、项目商业总体定位 商业主题定位 人均GDP 4000美元 购物+休闲、娱乐、美食 70万平米 高档住区 东大街、学校、 韩国均故居 购物+休闲、美食 购物+旅游、文化、教育 购物 + 休闲、娱乐、美食 = 生活广场 四、主题定位 主推案名： 花样年华 生活广场 五、案名建议 辅推案名： 乐 活 城 东大街文化底蕴 + 休闲、娱乐、美食、购物 休闲、娱乐、美食、购物 + 70万平米规模 花样年华（休闲、娱乐、美食、购物） 六、核心推广理念 ——品味无限美好生活 PART4：东大街商业规划 目前北城区主