20130825_中超水木春天项目提案教学讲义.pptx

中超?水木春天策略性提案报告13/08/20当我们第一次接触项目时，就得到这样的观点——本项目先天平淡无奇，后天如何发力？论品牌，论产品，论规模，论市场影响力…….无论如何，我们都不占优势！如果过分考虑周边市场环境、项目竞争状况，甚至过分考虑目前市场价格走势，那么得出的结论，往往是悲观的。那么，是否毫无机会呢？单从项目本身而言，较之一期，拥有更好的地段，拥有更好的产品，拥有更好的环境，拥有更好的配套，加上一期带来可观的客户基础和一定的市场影响力，接下来，如何实现二期较大的开发价值，无论在形象升级上，还是后天操盘上，都预留较大的提升空间。但，是否以市场眼光去剖析，也因此变得没有意义了呢？百合田仍然需要以自己的眼光检索市场和产品，做出判断。第壹部分检索市场，市场升级是项目先决条件半年回顾品牌项目 品牌房企相继入驻江南、北峰板块，城西开发进入加速期。万科城北峰板块城东片区江南板块老城区东海片区建发·珑景湾中骏·四季阳光新天地城市广场半年回顾成交量泉州楼市步入高速发展的第5年，在宏微观市场趋好的形势下，上半年市区住宅销量延续迅猛势头。2012年上半年去化52.44万㎡2013年上半年去化114.32万㎡同比上升118%半年回顾价格价格已恢复至2011年水平，上升趋势亦强劲。受调控及信心影响，主动“以价换量”2013年各月，市区均价相继破八、破九。半年回顾下半年待推量 洛江城东组团下半年待推量最大，城西开发进入高速，全面分流东海板块。北峰板块 15万㎡城东板块 34万㎡中心板块 1万㎡江南板块 11万㎡东海板块 20万㎡特征梳理产 品泉州中心城区以改善型及大面积高端住宅产品为主流，刚需产品落于70-90㎡区间。第一主力次级主力次级主力泉州主城区：鲤城区、丰泽区、洛江区随着时间推移，项目园林及社区配套品质逐渐提升。特征梳理产 品园林景观多为内部园林+外部江景或海景；架空层泛会所、泳池已渐成项目必备之物；智能化家居粉墨登场；项目入市时间容积率绿化率园林景观社区配套香缤国际2013.042.535%法式地中海风情景观，东海滨江公园，相邻市政广场；海景综合体商业配套，智能化——赠送新风系统、智能家具系统中骏·天峰2013.036.2525%1.3万㎡法式中庭园林，人工湖；江景高端会所：健身房、红酒雪茄区、4D 影院、台球室、中西餐厅，室内/外泳池三盛·四季公园2010.073.436%二期简约欧式园林，首层5米架空，景观面积达7万㎡架空层儿童活动区、老年人健身场所，热带风情泳池南益鲤景湾 2011.072.440%2万㎡香榭里公园；3万平方米法系中庭园林；江景下沉康乐中心、露天泳池、老人活动中心、儿童天地中骏·财富中心2010.082.535%一期3.3万㎡普吉岛风情园林；二期3.9万㎡西班牙皇家园林；高层江景综合体商业配套，公馆自身无亮点浦西万达广场2011.066.7525%北欧大陆皇家园林；江景综合体商业配套，公馆自身无亮点代表项目的定位、卖点多着重于自身 的显性因素。特征梳理卖点塑造定位： “综合体”、“市府”、“中心”泛滥。卖点：基本集中于偷面积、地段、外部配套、升值潜力。项目定位梳理卖点香缤国际市府中央轴，环湾核心城市府价值、偷面积、智能化东海湾泉州新区超级大盘，国际海湾生活特区市府价值、偷面积、特价优惠浦西万达广场一座万达广场，一个城市中心品牌、核心区位、高端品质中骏·天峰奢享外滩生活豪宅品质、顶级会所、前江后湖、高端物业海景国际泉州市中心居综合体性价比、居住环境中骏·财富中心1200亩中央区城市综合体未来前景、内外部优质配套泰禾广场75万㎡首席高端城市综合体华大地段、全业态高端综合体市场结论供给预测：市场热度适度降温，开发商开盘节奏有所削弱， 在消化原有库存将适度推出新房源销售预测：供应放缓，营销时机未减，预计后市将处于高位 运转，但总体成交量趋于平稳价格预测：价格将保持平稳运行，小幅上调产品特征：热衷于偷面积品质趋势：随着时间推移，项目园林及社区配套品质逐渐提升卖点塑造：代表项目的定位、卖点多着重于自身 的显性因素第贰部分检索区位，区位升级是项目价值基础洛江城东板块旧日印象城东洛江——往日为远郊村落，感官差，人气不足。民房远郊村落洛江城东板块规划定位为以教育为基础，集办公、科研、商业、居住为一体的超大综合体。洛江城东板块未来价值城东洛江——快速成长型板块，规划起点高；将成长为市级的体育、教育基地与滨江宜居新城。定位泉州市级体育中心、科研教育基地、滨江健康宜居新城区配套学校：第二实验小学、泉州丰泽幼儿园、泉州五中、华侨大学、城东中学、泉州十一中、泉州医高专 医疗：泉州市第一医院、卫生综合大楼 休闲娱乐：海峡体育中心、洲际酒店、豪生酒店、图书展览城、影视城、世界城商业、大润发、新华都 公园：金凤屿公园、青莲寺、红树林生态