2013年1月上海泥城镇商业项目前期典型策划.ppt

临港新元社区商业策略构思;德普，新城镇 商业理念领航者;市场调研;21世纪，发展的中国将以全新姿态出现在世界经济舞台上。 上海，这个以港兴市，并在一个多世纪里引领中国经济发展潮流的城市，将在新的历史机遇中再度成为中国走向世界的前沿。 国际航运中心的发展蓝图，成就一个以海洋为背景的世纪之城—临港新城，一个承载着上海新世纪梦想的未来城市，在东海之滨巍然崛起....... 临港新城依托得天独厚的“两港”优势，构筑了“依托两港，辐射华东，服务全国，面向世界”，集海运、空运、内河航运、高速公路、铁路为一体的“五龙汇聚”式的立体交通枢纽，国内、国际时空瞬间切换。;功能定位;5个功能区： 由奉贤园区、重装备产业区、物流园区、主产业区、综合区5个功能区域组成的临港新城； 四大港口： 作为上海市的金尖角。这里将以滴水湖为中心，建成上海临港新城。“临港”不仅是临洋山深水港，辖区内有洋山深水港，芦潮港，老港（大治港），白龙港四大港口，还要与浦东机场这个航空港相接。最终建成的临港新城，将是空运、海运、铁路和高速公路运输都很便利的现代城市；;;泥城镇是临港四大分城区之一，全镇61.5平方公里； 自2004年临港开放建设以来，累计腾地33.23平方公里，占全镇区域面积54%，动迁企业124家； 到2010年初步形成城市布局，人口规模从现状的6万增加到8万人；2011年到2020年后10年间，人口规模达到10多万人； 由于紧邻洋山国际深水港，泥城区位优势日益凸显，成为经济发展的一方宝地。2007年，全镇完成国内生产总值13.3亿元，镇级财政收入达到1.44亿元，实现税收收入3.1亿元。;浦东新区“十二五”商业规划中，明确地区地区商业中心布局，将按照每20－30万人建一个地区中心的标准进行配置。重点新规划建设白莲泾两侧、洋泾、浦兴、御桥、唐镇、外高桥、大团、泥城等8个地区商业中心。 地区商业中心项目共有6个，规划商业面积逾80万平方米。已从塘桥等沿江地区向浦东的腹地延伸，布局在金桥、;临港地区人口分布状况表;目前泥城镇的商业，多为解决本地居民（原住民）基本生活需求的、自发型的商业。;走进泥城; 区域内商??多为社区商业街区，租金水平较低，整体经营情况一般; 区域内商业多为社区商业街区，租金水平较低，整体经营情况一般;绿地的做法;鸿音广场 总建面：8万平米 租售模式：暂未确定 商铺面积：200-1000平米 预估价：25000元/平米 销售情况：未售 酒店式公寓：9500元/平米（装修标准1500元/平米） 公寓面积：45平米左右;走进泥城;本项目地处泥城以南，传统商业区以西，城市主干道鸿音路和新元路之间 ，交通便捷。 目前项目周围有三个居民聚集区，分别为： 以泥城苑为核心的动迁配套房居住区； 以蓝色港湾为核心的商品房居住区 以及泥城老城区 未来还将有总建200万平米的公租房社区 目前项目周围集中商业区有三个，分别为： 动迁房及商品房的底商社区商业 老城区沿街商铺（目前最繁华） 鸿音路金融一条街 未来还有鸿音广场、绿地领港1天地;;本项目一期商业公共配套体量约2万平米，包括即将建成的200万方公租房，周边将聚集十多万人口，辐射人口范围达20余万，参照“商业分级设置级次和指标”的规定，判定本案的商业能级为区域商业中心。;G0302号地块;项目分析;项目定位; 泥城与市区商业的差距在哪里？;儿童教育系统;;项目定位;项目定位;项目定位;项目定位;核心价值解析;核心价值解析;核心价值解析;核心价值解析;核心价值解析;;项目定位;项目定位;项目定位;;招商策略;启动上海、临港新城两条战线 依靠上海品牌资源，带动临港新城本地资源 本地招商，突破泥城，面向临港新城，形成全面良性互动;招商节奏：两步走 第一步：品牌商家的引入 ○通过德普的品牌联盟资源，前期引入，造势泥城 第二步：发挥鲸鱼效应 ○品牌商家的引入，势必洗衣众多小商家的青睐； ○趁热打铁，按照项目统一定位，甄选意向商家;商户进驻三大要求 ⑴知名或连锁商户 知名品牌商户的进驻能有效提升市场的品位，吸引消费人流和提供稳定的租金收入，越多品牌商户进驻，市场形象越佳。知名商户的进驻，一方面对消费的核心——消费者形成强大的吸引力；另一方面，知名商户的形象也能使市场的形象更加深化，在主力商家的进驻中得到充分体现。如成为一些大卖场的供配中心。 ⑵个性鲜明的特色商户 不同的商户会带来不同的消费群，某些商户个性鲜明形象突出，容易给消费者留下深刻印象，丰富了市场整体的经营特色。 ⑶能吸引人流量的商户 有一些商户不一定是知名品牌，不一定付得起很高的租金，却能吸引大规模的人流量，带动市场购物增长，对这些商户要重点引进，如娱乐场所美食广场等，对市场吸引人流量有重大贡献。;经济效益;合作方式建议;德普置