MapGIS定级估价系统解决方案.doc

定级估价系统解决方案 定级估价系统解决方案 定级估价系统解决方案 系统建设的目标和内容 背景 我国大多数的城镇从试点到完成基准地价的评估工作已有七年的时间。城镇基准地价体系的发布使用，为城市土地资源的规范管理、土地交易市场健康发展作出了重要贡献。同时，由于我国正处在城市化的进程中，城镇的社会和经济建设有了较大的发展，影响地价的城市道路、交通状况、商业服务分布、基础设施以及环境条件等因素均变化很快。为了充分保证基准地价的现实性，确保国有土地资产不流失，根据《城镇土地估价规程》要求，一般应在两年内需要对城市土地价格进行全面或局部的评定，更新原有成果，土地定级分区或土地均质地域必须调整。 目前我国许多城镇土地估价成果已超过了两年，基准地价更新工作早已列入日程。但是由于我国的土地评价工作起步较晚，基准地价更新要求汇集综合许多基础资料，要做大量的抽样调查和整理工作，要进行许多繁琐而细致的计算、统计工作，最后还涉及到大量图表的制作，这是一项耗费大量人力、财力和时间的艰巨任务。因此，基准地价更新的问题是我们现今需要解决的首要问题。然而根据对全国有关情况的了解，我国各地土地评估工作中大致存在以下问题： （1）各地评估基准地价的方法有差异，实现土地定级、基准地价评估和更新的技术和手段及相应的软件系统不尽完善甚至落后。 （2）各地所建立的基准地价体系，只能反映评估期一定时效内的地价水平，大多数地方停留在土地定级资料和基准地价资料的拥有上，缺乏有效的管理和应用。所拥有的软件系统也仅停留在地价信息的内部查询和打印等简单功能上，不能动态监测城镇地价总体水平的变化趋势，政府难以根据实时的地价信息及时地进行宏观指导和调控。 （3）现有的城镇基准地价更新的方法，耗时长，投入大，不能满足基准地价现势性的要求。这对目前大多数已进行了基准地价评估的城镇是需要解决的一个极为迫切的问题。 （4）地价信息发布、社会化服务手段上较为落后，缺乏面向各层次的法律、法规和办案、办文程序咨询，不利于引导房地产市场的正常发展，也不利于基准地价的及时调整。 实际情况表明基准地价更新已是一项紧迫的任务。因此，为推动城市土地使用制度的改革，规范土地市场，使土地市场健康、稳步、快速地发展，以满足经济建设发展的需要，研究一套科学、完善的基准地价评估、更新理论和方法，是我国当前土地管理部门必须完成的一个非常重要任务。基于MAPGIS平台上开发的城镇土地定级估价系统能顺利地解决城镇土地定级估价一系列问题。 系统建设的目标 土地估价的目的是为了保证国家土地所有权在经济上的实现以及利用经济手段强化土地资产管理；促进土地使用制度改革，有偿出让、转让国有土地使用权，加强国家对土地市场的管理，促进正常交易；为全面、科学、合理地使用城镇土地提供依据。 为使土地管理工作者能方便管理土地，广大一般用户能方便查询，本系统将充分利用GIS先进的管理土地的手段和方法，旨在试验、总结、推广一种先进、快捷、准确、节省的地价评估与更新的方法，以使土地估价管理服务社会化、简单化。 本系统采用面向对象的设计及面向对象的开发方法，在目前流行的WINDOWS系列操作系统上开发出一个适合各级土地管理部门使用的系统。其工作主要是： 采用数字制图技术，实现地价评估使用的各种基础图件、工作图件、成果图件数字化，使各种图件便于编制、修改、更新和存贮与输出。 采用计算机的自动查询、检索分类、计算统计技术。实现对大量抽样调查结果进行快速准确的分级、分类、计算统计处理。 采用空间查询和分析技术。实现对宗地价格的影响因素、因子的综合分析，自动检索综合修正系数，避免多种修正系数表格的反复查找与计算。 采用空间信息的存贮管理技术。实现对基准地价评估相关的各种基础信息，历次的调查数据，各次的评价成果分类、分层存贮，以便于定期或随时、全面或局部地更新基准地价评估成果。 实现土地定级的简单化、自动化。 科学准确地估算宗地价格。在已有数据和已知宗地属性的基础上，选择合适的估价方法，结合估价系数，及时准确的通过系统人机交互的方法估算出宗地的价格。 设计的依据与原则 系统功能设计的技术依据 基于GIS的地价评估系统主要依据以下国家标准和相关行业标准： （1）国土资源部：《城镇土地估价规程（国土资源大调查专用）》（2001.3）； （2）国土资源部：《城镇土地分等定级规程（国土资源大调查专用）》（2001.3）； （3）GB/T8566-1995《信息技术 软件生存期过程》； （4）《中华人民共和国土地管理法》（1998）； （5）《中华人民共和国房地产管理法》； （6）《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998）； （7）中华人民共和国行业标准：《城镇土地定级规程（试行）》（1990）； （8）B/T16680-1996《软件文档管理指南》； （9）国土资源