老风井别墅规划方案设计任务书(必威体育精装版整理）.doc

PAGE 唐山南湖老风井项目 规划及方案阶段设计任务书 唐山开滦茂华房地产开发有限公司 2010.6 一、项目基本情况 1、项目概况 项目位于唐山市路南区南湖生态城核心区，小南湖公园的南侧，居住环境生态宜人。项目被规划市政路分为东西两个地块，东侧用地性质为居住用地，西侧用地性质为商业金融用地。 区域位置图 地块条件图 2、宗地状况 宗地四至范围： 项目北邻建设中的南湖公园植物园，南邻唐胥路，西邻小南湖湖面，东侧为规划市政道路。 宗地现状： 项目南边界（唐胥路） 项目北边界（南湖植物园） 项目东边界（规划市政路） 东侧住宅地块西边界 3、气候气象 唐山南临渤海，北靠燕山，地形复杂，气候多样，属暖温带季风型大陆气候。四季分明、季风显著、降水集中是唐山气候的总体特征。 城市是在春季干旱，夏季炎热多雨，冬季寒冷。11年平均气温已接近11? C，其平均年降水量达760mm。 4、规划指标 东侧居住用地（A-01）基本设计要求： 建设用地面积：145415.75平米； 地上建筑面积：101791.03平米； 容积率： 0.7； 绿地率： ≥30%； 建筑高度： ≤12米； 建筑退线： 地块北侧、东侧退线5米；地块南侧、西侧退线3米；地块内地裂缝两边各退线30米，永久保留井架退线3米 代征绿地（A-02）：17169.74平米。 西侧商业金融用地基本设计要求： 建设用地面积：74963.87平米； 容积率： 0.8； 绿地率： ≥30%； 建筑高度： ≤12米； 建筑退线： 地块北侧退线5米；地块南侧退线6.5米，地块东侧退线3米；沿湖泊岸退线15米。 代征绿地（A-03）：3523.34平米。 二、项目发展思路 东侧居住用地（A-01） 项目定位： 南湖景观核心区，首席城市别墅 解读： 城市别墅，聚合城市的繁华便利和别墅的稀缺尊贵双重特质。 南湖景观核心区——地段价值与景观价值的双重解读 项目形象定位  “守护城市与自然的美墅 客群定位： 唐山新富阶层 行业来源： ——能源行业、市政高官、高管为主，新知权贵为辅助。 来源半径： ——唐山市以及周边富裕区县，均有一定的辐射。 产品定位 以舒适小独栋别墅形象为主的低密度别墅社区 ——主要产品类型以小独栋别墅和联排别墅为主。 三、项目的设计要点及要求 总体规划建议 规划设计原则 贯彻“以人为本”、“尊重自然”、建设生态型，独特建筑风格的、并且适于现代生活的，又具有鲜明个性的人性化居住空间；尊重人性和自然规律，力求做到产品生态化、环境生态化、社区规划生态化，将本项目打造成为唐山财富阶层的第一居所的别墅社区。 整体项目按照统一规划、分期实施的原则，对项目东、西地块进行总体规划布局。 在规划用地以及建筑产品设计上，遵循经济合理的原则，充分考虑产品的性价比；同时要考虑项目的可操作性和可持续性，以便于项目的分期开发和分期销售。 项目设计应高度重视景观设计，建筑设计与景观设计相互配合，以充分达到两者的相互协调，强调建筑、景观及周边环境的融合。 针对目标客群的消费特征，设计充分体现具有第一居所特征的别墅社区特点与风格。 设计理念必须与项目开发的思路相协调。 人防规划应满足唐山市规划管理规定，可与地下车库结合在一起考虑，在合理范围内尽量避免设置人防。 规划设计建议 产品分区：根据本项目的定位，将项目产品分为独栋别墅和联排别墅两大类产品，充分地块的周边资源条件，分区规划独栋和联排产品。 资源利用原则：区域内考虑景观资源向优质产品类型倾斜的原则，中央景观带附近的产品类型考虑面积较大的独栋别墅产品。 在产品布局中条件允许的前提下，可考虑组团错落布局的方式，避免出现产品布局僵化，影响视觉效果。 联排别墅规划应以4联排为主，局部区域受地块条件影响可考虑6联排。 遵循别墅用地最大限度私有化的原则，除了园区入口区域和地裂带区域作为中央景观外，其余部分考虑尽量多的南北朝向的别墅，压缩道路面积，在最大程度上增大庭院面积，保证私家庭院的完整性。 竖向设计：小区的整体高程应北高南低，结合周边市政的道路、雨污水管路标高（雨水管底标高为15.3米，污水管底标高为14.12米）综合考虑，尽量考虑重力自流的方式排放雨污水。 根据园区的竖向设计，结合现状的高程条件，大致估算回填的土方量。 道路系统：小区内部除主环路外，其他部分不考虑地上行车。主环路设计时，通过竖向设计配合园林景观尽量减少对周边户型居住品质的影响，以保证住户使用的安宁和私密性。 停车方式：采用组团式地下停车的方式，每户不得少于两辆私家停车位。地下车库出入口的设置，应注意其与主环路的关系。 主入口考虑设置在居住地块的西侧和东侧地块，入口应紧密结合整体规划，并充分考虑景观设计、交通组织设计，力求做到充分体现其仪式感、形象性