2009年商业房地产行业风险分析报告_精品.pdf

2009年商业房地产行业风险分析报告 摘 要 一、商业地产行业在国民经济中的地位 房地产业由于其产业关联度强、对经济增长贡献率高而成为我国国民经济的支柱产 业。2007年7月国务院发布的“关于促进房地产市场持续健康发展的通知”中，首次将 房地产业明确列为国民经济支柱产业。商业地产是和住宅地产相并列的两大房地产子行 业，尽管在供给总量的比重上商业地产大大低于住宅地产，但是其绝对量最近几年发展 十分迅速，商业地产在城市经济中的地位也越来越显著，商业地产行业不仅能改善人们 生活品质，还能吸纳社会就业人口，并承载城市景观的功能。 二、商业房地产行业运行环境 2008年是比较特殊的一年，因为在这一年里爆发了一个世纪以来最严重的全球经济 危机。鉴于我国过高的对外依存度，我国经济受此次金融危机的影响很大，从2008 年 下半年开始，经济增长率已经显著下滑，大批企业（特别是出口加工型企业）倒闭、失 业率上升、居民收入减少。由于此次金融危机是由美国的房地产市场次级债危机所引发 的，因此对房地产行业的冲击尤为严重。商业地产行业作为房地产业的一个子行业，也 处在同样不利的宏观经济环境下。 商业地产行业的上游行业主要是建材、钢材业；下游主要是商业和居民收入水平。 2008年，作为房地产主要原材料之一的建筑材料，其价格依然在高位运行，对房地产行 业融资形成一定的压力，但房地产行业的另一重要原料钢材，因其受金融危机影响严重， 价格回落，从而有利于减弱对房地产企业的成本压力。但是同时，钢材产量有较大程度 的减少，这将对房地产行业原材料供应产生不利影响。就下游行业来看，2008年我国居 民的收入增速放缓，由于收入和对外来收入预期看低的影响，居民的消费需求增长放缓， 消费乏力不利于商业地产的发展。消费需求低迷同时也影响了商业行业的发展，社会服 务业、批发零售业、住宿餐饮业等行业的企业家信心指数纷纷大幅下滑，商业行业不景 气现象显现。商业地产的关联产业对其产生不利的影响。 鉴于房地产行业是关系国计民生的一大支柱产业，房地产行业低迷将对我国经济增 长产生十分不利的影响，因此从2008 年下半年开始，中央政府和地方政府纷纷出台一 系列救市措施，不过这些措施主要是针对住宅房地产市场的，对商业地产产生的影响主 要是间接影响。同时，由于政策效果的显现通常具有滞后性，因此房地产市场政策的利 好并没有使其产生很大的起色。 国家发展改革委中国经济导报社 1 北京世经未来投资咨询有限公司 2009年商业房地产行业风险分析报告 三、中国地产行业的现状 2007 年3 月开始，房地产开发综合景气指数不断提高，2007 年11月达到最高值 106.59，此后一路下滑，截止到2008年12月，已经降为96.46，比2007年同期下降近10 个百分点。 2008年企业家信心指数也逐季下滑，四个季度分别为140.6，134.8，123.8和94.6。 四季度较一季度共下降46 个百分点。房地产业企业家信心指数出现较大降幅，四个季 度分别为131.1，118.4，96.3和81.9，四季度较一季度共下降49.2个百分点。 2008年，土地开发面积和土地购置面积增速减缓，土地开发面积占购置面积比重稳 中略降；商业房地产新开工面积和竣工面积增速大幅下降。办公楼占商品房市场的比例 小于商业营业用房。 从2008年2月开始，办公楼竣工面积大于销售面积，2008年下半年以后，两者差 额显著增大，到11月底已经增大到206.44万平米。自2008年2月起，商业营业用房竣 工面积超过销售面积，2008年下半年以后，竣工面积和销售面积之间的差额逐渐拉大， 到11月底已经增大为433.57万平米。 价格方面，商业地产一级市场上，土地交易价格涨幅大幅回落。二级市场上，各类 房地产价格小幅波动或涨幅稳中下降，三级市场上，租赁市场价格小幅上涨。 四、商业地产投融资情况 2008年各类型房地产开发投资情况 20