2010年商业房地产行业风险分析报告_精品.doc

PAGE 摘 要 广义的商业房地产，是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。狭义的商业地产，特指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式，功能和用途上，区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产。 本报告所研究的商业房地产，主要为广义商业地产，因而分为商业营业用房和办公楼两大类。按开发形式，具体表现为8中类型。 商业地产分类表 类型 定义 传统商铺 商业地产的初始形态，遍布与城市各个角落，以普通居民为服务对象，服务种类比较齐全，以满足人们的日常生活起居为基本的。 专业市场 指用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，是某个行业或其上下游行业的聚集，强调集群效应。例如广州天河电脑城，图书厦。 商业街 是商户沿街的两侧排列组成的一种商业地产形式，有可能是楼宇，也有可能是单层建筑，例如北京的王府井步行街，广州的北京路步行街。 社区商业中心 以社区居民为主要服务对象而建立的商业地产模式，是伴随住宅地产配托设施的不断完善而发展起来的。 大型购物中心、百货商场 集购物、休闲、娱乐、美食于一站式的大型商业地产模式。主要在大中型城市繁华地带开发。 休闲、娱乐商业 以休闲、度假为主要依托的商业地产形式。例如KTV、度假村。后者多建筑在旅游风景区，是在旅游行业发展迅猛以及都市人日益增加的精神压力下产生的商业地产产物。 办公楼、写字楼 企事业用以办公的商业地产形式，有单纯的写字楼，也有商住两用形式的，称为商务楼。 资料来源：世经未来整理 一、商业地产是城市发展的新引擎 商业地产作为房地产开发形式的一种，是消费水平不断发展的产物。它是商业与地产的融合，一方面商业促进消费水平，另一方面地产促进投资水平，两者的结合，成功驾驭了拉动经济发展的三驾马车的另两驾——消费和投资，对经济的增长功不可没。商业地产本身，多发展于一二线中心城市，成为城市发展的新引擎，而其对城市发展的促进作用，相较于房地产，又有其独特的方面，具体表现为：带动第三产业发展，改善人民生活水平，提高城市竞争力。 二、宏观环境逐渐回暖 商业地产喜忧参半 经济上，国际经济开始复苏，OECD指数上扬。国内经济实现了倒V型反转，保8增长目标超额实现，通胀风险提上日程。政策上，保证性住房成主基调，房地产行业由年初的鼓励促进演变为年尾的防治过快增长，政策一热一冷，前紧后松，房地产市场不确定性加大。关联行业上，钢铁水泥等上游行业价格上涨压力大，社会服务行业等下游行业复苏态势显见，商业地产发展喜忧参半。 三、投融资市场活跃 开发建设情况良好 国房景气指数大幅上扬。整体房地产行业融资态势良好，自筹资金中个人按揭贷款贡献大。投资情况回暖，商业地产投资同比增速超住宅地产成首位。其中，商业营业用房投资增速平稳，办公楼投资起伏大。土地开发购置复苏，购置费用增加，开发商囤地意图显现。商业地产整体开发建设情况恢复，增长势头强劲，销售市场量价齐升，但仍存在供过于求。 数据来源：国家统计局 世经未来整理 2009房地产开发景气指数走势 四、供求市场显见新特点 冷了租赁热了销售 2009年在住宅地产的带动下，商业地产也掀起一股开发热潮。销售市场，无论是商业营业用房还是办公楼，均呈现价量齐升的繁荣景象，非住宅商品房价格指数自2009年第一季度跌破一百点，达近五年的最低点后，在第三季度开始反弹，到2009年第四季度已经达到103.5，好于2008年同期101.2的水平。 相较于销售市场的火热，租赁市场却仍旧处于冬季。2009年办公楼租赁市场和商业营业用房租赁市场惨谈，空置率较2008年进一步上升，租金却持续下降。办公楼租赁价格指数在2009年初进行小幅反弹后，第三季度开始直线下跌，跌破一百点，到底2009年12月份的98.9，低于2008年同期100点。租赁市场进一步恶化。 数据来源：国家统计局 世经未来整理 2009房屋销售价格指数 数据来源：国家统计局 世经未来整理 2009办公用房租赁价格指数 五、一线城市租赁市场继续量价齐跌 二线城市回暖态势显现 北京：租赁市场冷谈，空置率上升，租金下降，仍未见底。 北京商业租金从2008年开始一路下滑，空置率明显上升，2009年3季度，空置率达到9.4%，北京零售批发业受经济危机冲击较大，消费者需求不足，导致原本计划扩张的零售商纷纷停下脚步，商业用房租赁需求逐渐减少、空置率上升的事实，导致商业租金不断向下，并一直持续至2009年3季度。 数据来源：CRIC，世经未来整理 2009年北京市优质商业物业首层租金及空置率变化 上海：空置率租金双双上扬。 2009年，上海商业租赁市场的空置率一路上扬，租金在2009年2季度一度跌入低谷，3季度虽有回升，但仍处于较低水平。上海租赁市场的低迷，一方面由于零