2007年靖江项目前期可行性研究报告_精品.ppt

1、地块比较方正，易于整体规划 2、北面已经有近1000户安置户，有了较好居住氛围 3、离市中心3公里，两部公交直达市区，一部公交直达江阴 4、两面临市政主干道路，有一定的商业价值 优势列表(S) 1、城北商品房市场极不成熟，不可预见性较多 2、区域配套非常缺乏 3、城北客户主要为北郊和乡镇客户，购买力相对有限 劣势列表(W) 四、项目SWOT分析 * 1、市场中高档的洋房产品是空白，本项目有较大成功切入机会 2、城北部分小高层项目市场接受度较高，本项目有一定机会 3、城北园区的整体规划建设为区域房地产发展提供了机会 机会列表(O) 1、区域重点南面发展直接威胁北面的房地产发展 2、城南项目吸引了绝大多数高端客户 威胁列表(T) * 项目SWOT建议 1、主力规划花园洋房产品填补市场空白，吸引市场关注。 2、控制整体户型面积，以弥补板块购买力不足的劣势。 3、规划一定商业以弥补配套不足的劣势和满足北面安置户对商业的需求。 4、规划一定小高层提升容积率，但控制总量，降低去化风险。 5、抓住本项目属于城北园区第一个商品房项目，加强政府联动，提高市场关注度 * 第四部分、项目定位 * 一、项目客源范围判断 一公里圈层： 主要为城北园区居民，目前人数约有50000人，是本项目未来主要的购买群体。 5公里圈层： 范围比较广，主要依赖周边路网向外辐射，姜八公路辐射园区北面乡镇居民（孤山镇），北环路和人民路辐射。 * 一、项目目标客户群判断 居民层次分析： １、城市化进程中的农民：收入有限，并且有安置房，购买商品房能力非常有限 ２、工薪阶层：年收入１—１.5万，收入一般，有少量购买能力 ３、区域个体工商户：数量有限，但有一定的购买能力 ４、区域中高级管理人员：有一定数量，购买能力较强 ５、周边公务员：有一定数量，年收入４万左右，有很强的购买能力 ６、园区老板：数量有限有非常强的购买能力 ７、学校教师：周边学校教师和未来六中教师，年收入３万左右，有较强的购买能力 本项目总户数在５００户左右，区域客源有限；所以 主要目标客户群定位层次较高： １、个体工商户 ２、中高级管理人员 ３、公务员 ４、教师 ５、中小企业老板 辅以少量工薪客户群为： １、部分市区工薪阶层 ２、周边工薪阶层 * 三、项目市场定位 未来供求市场继续维持稳定 供应两头化，缺乏中高端产品 城北联排价格较低，销售相对慢 城北供应竞争比较小 板块中高端需求有待于挖掘 板块房地产有一定发展前景 城北核心首席洋房居住领地 ？ * 四、项目产品建议 1、社区中央规划以花园洋房为主要物业形态 2、主要临噪音路侧规划部分多层和小高层 3、根据市场容量和项目地块现状规划部分沿街商业 * 小高层区 多层区 规划路 五、项目整体规划建议 姜 八 公 路 北环路 东 兴 路 沿 街 商 业 沿街商业 沿街商业 中心花园洋房区 备注：姜八公路与北环路口可适当规划一部分三层商业群楼 主出 入口 次口 * 五、项目户型配比建议 房型 面积范围 配比 户型特点 主要客户群体 多层 2/2/1 80—95 70% 区域普通工薪阶层 3/2/1 100—110 30% 小高层 2/2/1 90—100 30% 个体商户、教师、企业中高级管理人员等 3/2/1 110—120 50% 3/2/2 120—140 20% 创新户型 花园洋房 3/2/2 130—140 创新户型 公务员、园区老板、私营企业主和部分商人等 为目标客户群造房子 * 六、项目价格建议 1、小高层价格测算（市场比较法） 楼盘名称 影响因素 本项目 尚城一品 碧水华庭 巧丽公寓 规划 20 21 21 21 户型 15 14 15 16 交通 10 11 12 13 居住环境 10 11 11 12 配套 20 22 23 24 物业智能化 15 15 15 15 团队品牌 10 10 11 11 综合得分 100 105 108 111 修正系数 100/106 100/108 100/111 实际均价 3600 3750 3800 本项目比准价格 3461 3470 3421 * 由于尚城一品与本项目距离最近，可比性最强，取40%权重，所以本项目小高层市场比准价格为： 3461*40%+3470*30%+3421*30%=3450元/平米 小高层均价确定 * 2、多层和洋房价格确定 区域多层和花园洋房产品非常少，市场极不成熟，这里采用不同产品市场价格比例来测算 小高层/多层 小高层/洋房 市场一般比例 1.1 0.88 本项目多层价格 3450/1.1=3130 本项目洋房价格 3450/0.88=3920 所以多层均价为3130元/平米；花园洋房