1房地产项目成本控制管理马楠修改第3版_精品.ppt

祝各位： 事 业 成 功! 身 心 愉 悦！ * 第二部分 房地产开发主要环节的成本管理措施 房地产开发项目项目前期发展环节成本控制措施 一 房地产开发项目规划设计环节的成本控制措施 二 房地产开发项目招投标环节成本控制要点 三 房地产开发项目工程施工环节的成本控制要点 四 房地产开发项目材料及设备采购环节成本控制要点 五 房地产开发项目工程预决算环节的成本控制 六 房地产开发项目销售环节的成本控制 七 房地产开发项目期间费用的成本控制要点 八 * 151 1.制定采购预算与估计成本 2.科学合理的选择供应商 （1）选择供应商的数量，避免单一货源 （2）对用量大的材料设备选择两个以上厂家供货 （3）合理选择供应商的方式， 3.利用好采购环境 （1）把握好采购外部环境：指能对项目采购产生影响的外部变化，包括市场季节性变化、国家宏观经济政策的变化、国家财政金融政策的调整、市场利率的变化、通货膨胀存在等。 （2）建立供应商及材料设备信息数据库。 房地产开发项目材料及设备采购环节成本控制要点 五 材料及设备采购环节成本控制的核心要素是计划和信息，通过明确而规范的流程，就可以最大限度的减少在本环节出现损失的概率，达到成本控制的目的。 （一）项目采购成本控制的总策略 * 151 绩效考核的手段 建立供应商绩效管理信息系统 建立量化的供应商行为绩效指标 对供应商进行评级 其他相关措施 房地产开发项目材料及设备采购环节成本控制要点 五 （一）项目采购成本控制的总策略 4.加强对供应商的管理 （1）与供应商建立战略伙伴关系 （2）对供应商进行绩效考核 * 控制要点 控制内容 控制措施 1.材料进场计划 （1）采购招投标及订立合同时间 根据工程建设进度安排，预留出来材料招标时间和合同订立时间。 （2）生产周期 与工程进度相配合 （3）运输周期 具体与采购点远近相对应 （4）安装、验收周期 与工程进度相配合 （5）交叉作业时间 与工序安排相联系 154 1.材料使用时间计划 （二）项目采购成本控制措施 控制要点 控制内容 控制措施 2.材料的性能价格比 （1）市场信息 日常搜集市场信息，建立材料市场信息库。 （2）技术参数 材料设备的技术参数由甲方规划设 （3）招投标 制定招投标计划。不需招投标的材料设备，采用 “货比三家” 2.材料性价比 * 控制要点 控制内容 控制措施 3.材料款支付 （1）材料款支付方式 （2）材料款支付进度 （3）保修款 ①预付款限额控制 ②首次验收后付款总额进度控制。 ③保修款一般不低于合同总价的5%。 ④依据合同中约定付款。 156 3、材料价款的支付 4、材料验收、保管 控制要点 控制内容 控制措施 4、材料验收 （1）数量验收 关联所有方共同确认货到现场数量 （2）质量验收 ①外观质量的验收 ②安装后质量的验收 ③投入使用后的质量验收 5、材料保管与保修 （1）材料保管 在合同中明确货物的卸货和保管的责任承担者 （1）材料保修 用合同的方式明确保修责任和保修期 5.材料设备采购环节的主要做法 (1)建立材料设备厂家数据库； (2)建立材料设备价格数据库 (3)建立合格分供方数据库 (4)了解其他项目成本数据 * 第二部分 房地产开发主要环节的成本管理措施 房地产开发项目项目前期发展环节成本控制措施 一 房地产开发项目规划设计环节的成本控制措施 二 房地产开发项目招投标环节成本控制要点 三 房地产开发项目工程施工环节的成本控制要点 四 房地产开发项目材料及设备采购环节成本控制要点 五 房地产开发项目工程预决算环节的成本控制 六 房地产开发项目销售环节的成本控制 七 房地产开发项目期间费用的成本控制要点 八 * 159 工程预决算环节的成本控制难点在于有关监控信息的及时和准确性。这些信息可以来自合作方、第三方，和自己的调研，不论哪种方式都应该注意严格按程序走，防止出现不规范或不负责的实际操作。 1、乙方预算 控制要点 控制内容 控制措施 1.乙方预算 （1）乙方预算内容的审查 ①先由造价比例大的项目看（地面、墙面、部分具），缩小及调整面积。 ②注意报价拆分、施工方法、报价及招标方法不同会影响成本的问题。 房地产开发项目工程预决算环节的成本控制 六 * 控制要点 控制内容 控制措施 2.钢筋用量的核实 （1）施工图中的钢筋用量 （2）洽商、变更的钢筋用量 ①委托外部专业顾问：选择并委托现场管理经验丰富、职业道德良好、工作认真负责工程造价顾问公司进行钢筋量计算工作； ②预算审核专业人员