2015福建德化红星美凯龙项目可行性研究报告65页_精品.ppt

建材市场竞争分析/商户问卷分析 意愿租金分析 本项没有回答的占比34%，而在回答的受访者中，21-30是最多人选择的，其次为31-40。 相对于城区的租金，大部分商铺都希望城东的租金更加便宜 对于本项目，可以采用较低租金起步，额外收取部分管理费及统一推广费用 * 建材市场竞争分析/商户问卷分析 意愿租金分析 有109个受访者没有填写二楼租金，在有效的回答中，对于二楼租金，12-35占据了79% 大部分客户首选是一楼，但是，在我们的引导下，普遍觉得如果有统一的业态规划，其实在二楼也是可以接受的 * 建材市场竞争分析/商户问卷分析 意愿租金分析 三楼租金仅有30个有效回答，在有效的回答中，对于二楼租金，12-25占据了46%,15以内的占据了27% 三楼的可接受程度较低 在后期的经营当中，除了加大对于业态规划的引导，3楼也可以考虑用来增加部分餐饮类的配套功能 * 建材市场竞争分析/商户问卷分析 意愿层高分析 40%的人选择了3.9米以下，选择5.2米以上的则占比19% 表明在实际经营中，德化的受访者对于层高要求不高 在受访过程中，普遍表示，经营对于层高并无太大要求，只是如果能多做个阁楼将会更好 而对于期望5.2以上的，则是希望有个更好的展示空间 * 建材市场竞争分析/商户问卷分析 附加功能分析 充足的停车位是德化受访者最为关心的，仓库及广告宣传也是一个非常重要的考虑 德化的商户当中，对于停车位的需求最为迫切，普遍表示需要有足够的停车位 对于免费班车，大部分受访者显得无关紧要 配套及广告宣传也是非常重要的 在我们的实际运作当中，因为我们是以销售回款为最终目的，这些附加功能我们可以考虑全部配套用来吸引德化投资者的眼球 * 城市进入可行性及策略建议 PART 4 进入可行性 项目难点 需要提供的支持 * 综合市场现状、机会及威胁，本项目具有很大的可行性 一、市场现状 以街代市的方式给城市带来头严重的交通阻塞或中断，人流拥挤不堪，市场功能单一，停车、食宿、仓储、卫生等设施极不完善，而目前政府对于城区环境改善的需要，对于货车的限行，也使得家居建材行业搬离核心城区成为了必然； 二、面临机会 德化市城市近年来提升较快，居民收入提高，消费者消费理念将逐步由“满足型”向“享受型”变化，多业态、服务功能完善、购物环境舒适等的一站式商业物业将是经济发展的必然。市场发展空间大。 德化市现有陈旧的商业设施及落后的营销方法阻碍了新的消费需求发展，市场全新的现代商贸项目来出现以满足不同消费人群的消费需求。本项目通过高标准、多功能、全方位、一站式的打造，加强服务与管理，占领行业的制高点，引领市场的发展。 三、威胁 目前，国家宏观政策对房地产市场的调控较为频繁，从而导致项目的销售模式、银行按揭、税费政策等诸多方面受影响，对项目产生一定的威胁。 开发的项目作为行业标杆，引领未来发展方向，要做大做强就必须营造一个新的商圈，整合市场，引领潮流，但由于德化市商业物业经营理念及市民的消费观念尚有待提升，对新事物的接受存在疑虑，将对项目的“造市”产生一定的压力。 随着德化的城市发展，家居建材市场必然产生，但是目前德化已有的专业市场刚起步，同时，德化大量厂房的易于改造的特性，也使得容易产生后来追随者，未来竞争将会很激烈。 城市进入可行性及取地策略建议/进入可行性 * 城市进入可行性及策略建议 PART 4 进入可行性 项目难点 需要提供的支持 * 德化目前经济不景气、地点较偏僻、在城东“穷人区”、德化的失败家居建材市场先例是项目的三大难点 城市进入可行性及取地策略建议/项目难点 * 城市进入可行性及策略建议 PART 4 进入可行性 项目难点 项目运作建议 * 政府支持、项目炒作、优惠政策、合理定位将是项目成功的四大要素 城市进入可行性及取地策略建议/项目运作建议 * 增加可售面积，减少自持面积，避免后期经营风险 城市进入可行性及取地策略建议/项目运作建议 德化城区人口比例已经达到了70%，几乎抵达上限，2011年到现在城区人口仅增长1万人，后期人口增长乏力 德化目前商品房、保障性住房的存量已经相当巨大，房地产市场有可能在两三年后快速萎缩，家居建材市场持续经营风险大 德化目前人口为净流出状态，6谱对比5谱人口即减少达3万人，很多人口比周边的大城市，如厦门、泉州吸引，未来也将会持续这样的状态，在人口大量流失的状态下，城市将很难发展 * Thanks for your attention Wish you a good day! * 投资环境/新房市场/概况 德化商品房销售均价逐年提升，2014年德化商品房销售均价为7677元/㎡，其中住宅销售均价为6712元/㎡，商业销售均价为16498元/㎡ * 投资环境/新房市场/概况 德化新房市场中，90-130㎡的三房是主流，未来伴