南宁经开区白沙大道某项目全程营销方案57P.doc

目 录 第一部分 项目目标及使命 5 1、总体目标 5 2、销售目标 5 3、推广目标 5 4、任务使命 5 第二部分 项目分析 5 1、项目概况 5 1.1、项目区位 5 1.2、项目位置 6 1.3、项目四至 6 1.4、项目指标 6 2、项目周边环境 7 3、配套设施 7 4、项目规划分析 8 5、项目产品分析 8 5.1、可售产品统计 8 5.2、各楼栋产品统计 9 第三部分 项目营销环境研判 9 1、政策环境分析 9 2、城市背景分析 10 2.1、城市属性 10 2.2、社会经济发展 10 2.2.1、南宁09-11年GDP和固定资产投资 10 2.2.2、房地产与居民消费价格指数（CPI） 11 2.2.3、三大产业比例 11 2.2.4、工业总产值及建筑业增加值 12 2.2.5、房地产开发投资 12 2.2.6城镇居民人均可支配收入及人均住房总面积 12 2.2.7、就业情况 13 2.3、发展规划 14 2.4、城市背景对本项目的启示 14 3、经开区背景分析 14 3.1、区域属性 14 3.2、经济发展 14 3.3、产业发展 15 3.4、十二五规划发展 15 3.5、区域背景对本项目启示 15 4、南宁市房地产市场分析 16 4.1、土地市场 16 4.1.1、近三年供求情况 16 4.1.2、南宁土地市场走势分析 16 4、2．商品房市场 16 4.2.1、南宁市商品房供应情况 16 4.2.2、南宁市商品房成交情况 17 4.2.3、南宁市普通住宅成交均价 17 5、经开区房地产市场分析 18 5.1、2011-2012年经开区土地成交情况 18 5.2、开发态势 18 6、竞争个案分析 18 6.1、汇东星城 18 6.2、龙光·普罗旺斯 21 6.3、云星·钱隆江南 23 7、竞争个案对本项目启示 25 7.1、以品牌打造区域标杆 25 7.2、以客户作为导向 25 7.3、以营销活动提升项目热度 25 7.4、以体验式营销凸显项目品质 25 7.5、以价格撬动刚需市场 26 第四部分 项目价值构建及营销定位 26 1、项目SWOT整合分析 26 2、营销问题提出及应对突破 27 3、价值平台构建 27 3.1、品牌价值构建 27 3.2、区域价值构建 27 3.3、产品价值构建 28 3.4、价格价值构建 28 3.5、形象价值构建 28 3.6、服务价值构建 28 4、营销核心价值体系 29 5、主题形象概念提炼 29 6、形象定位 29 7、品定位 30 8、推广名建议 30 9、推广主题 30 10、客户定位 30 10.1、客户锁定 30 10.2、客户群描述 30 10.3、客户来源 31 10.4、客户细分 31 10.5、客户描述 31 11、项目价格定位 31 11.1、整体思路 31 11.2、定价原则 32 11.3、定价方法 32 11.4、定价考虑因素 32 11.5、比较对象选择 32 11.6、价格定位 32 11.6.1、综合计分 32 11.6.2、价格测定 33 11.6.3、价格建议 33 第五部分 营销策略 33 1、总体营销策略 33 2、推售策略 34 3、入市时机分析 34 4、客户渠道拓展策略 35 4.1、单位团购 35 4.2、系统团购 35 4.3、“老带新”政策 35 4.4、预约蓄客 35 5、销售中心选址建议 36 5.1、选址原则 36 5.2、销售中心选址建议 36 5.2.1、方案1：宝珠大厦一楼（首选方案） 36 方案2：云星尚雅名都一楼门面（备选方案） 37 6、项目价值提升策略 38 6.1、产品价值提升，纯粹东南亚园林。 38 6.2、配套价值提升，提出“泛会所”主题 38 6.3、形象价值提升，大手笔现场包装 39 6.3.1、引导系统 39 6.3.2、看房动线设置 39 6.3.3、看楼车通道（友谊东一里） 40 6.3.4、项目营销中心 40 6.3.5、园林示范区（突出项目风格，冲击力极强） 42 6.3.6、样板间 43 6.3.7、温馨提示等 44 6.4、服务价值提升（置业顾问、看楼车、保安、客服、保洁等） 44 7、广告策略 45 7.1、广告总体策略 45 7.2、广告主题及创意构思 45 7.3、入市前销售物料的设计及制作 45 8、媒体策略 45 8.1、媒体总策略 45 8.2、媒介组合策略 46 9、营销活动策略 46 第六部分 各阶段销售推广计划及费用预算 47 1、售前准备期（2013年3月—2013年7月） 47 1.1、阶段推广目标 47 1.2、阶段推广思路 47 1.3、阶段推广主题 47 1.4、营销活动配合 47 1.5、媒体发布计划 47 1.6、阶段工作计划 48 1.7