20080402_西安_陕西置地唐延路项目_定位及物业相关发展建议报告(终稿).ppt

陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议报告;报告思路;界定问题;高新区城市核心区域·周边居住氛围成熟;综合技术经济指标;开发商目标;宏观调控下，市场出现波动;本体条件决定本项目位于市场价格体系的末端;思考问题;当前政策调控是05-06年的延续：05-06年：第一轮宏观调控，主要采用行政手段;05-06年调控效果不明显，政策影响被迅速消化，价格快速进入新一轮快速上涨中，直接引发本轮宏观调控;本轮调控以金融手段为主，显示出中央给房地产市场降温的坚定决心与强硬措施;本轮宏观调控以及未来政策导向可能导致市场近期进入一段横盘调整期;但由于中国政治经济、人口红利等一系列利好因素的强力支撑，房地产市场长期仍将继续维持上升发展态势;宏观政策调控对西安市场产生明显影响，07年10月至08年2月市场成交量出现萎缩;市场走势判断基准——量价变化规律;3月前市场成交量下滑,呈现出典型的高位盘整表现;西安市场刚性需求旺盛与三级市场不发达促使整体市场成交更具抗跌性;(3.17-3.23);中小户型的客户以刚性需求为主，由于面积小、总价低，基本不受政策影响;宏观市场影响的三个观点;思考问题;西安城市规划空间遵循“九宫格局、一城多心”的架构，主城外扩成为“十一五”主题词;旧城改造困难加速了主城外扩的进程，古迹遗址的保护制约了主城版图的扩张;经开区经济增速领先西安，规划前景看好，但居住环境尚未发展成熟，价值兑现需时;浐灞新区自然资源丰富，但环境治理需时，市政配套落后，政府导向的高投入开发刚刚起步;曲江是新兴的文化旅游区，片区依托其历史和文化价值，成为西安的休闲、人文中心;西高新领跑西安经济发展，是城市知富中产阶层的聚居之地，当前承担着城市中心的职能;西高新区域;未来，高新区定位为西北核心产业中心，经济龙头的地位进一步强化;良好的发展基础和良性发展模式助推西高新城市价值不断提升;区域总结——未来，西高新的城市中心地位进一步强化;项目区位： 西高新发展成熟区，传统豪宅区域;唐延路：高新区二次创业发展的关键和纽带;唐延路：西高新商业轴的格局已然形成，西高新的中心;项目区域价值：???市集成的黄金分割点;思考问题;一线城市地价高涨，房地产市场向完全资本竞争靠拢；;二线城市地价、房价全面加速，房价步入快速上升阶段;西安经济水平达到二线区域中心城市标准;2004年后西安房地产市场进入“起飞程序”;2007年西安住宅市场消化量共880万平米，全年平均价格增长率13%;西安市场整体销售量大幅上升，但总体均价较低，目前处于中部城市中低水平;与其他城市的数据进行横向对比，西安市目前房地产供给和需求处于平稳增长期;近两年土地供应比较集中在东郊、北城和曲江，供应量过大导致房价过去几年总体上涨速度较慢;相对于其他城市出现的天价地王而言，西安土地出让市场仍显得较为平静，近期出让放缓;根据实地调研，西安近一年来房价上涨速度明显加快，房价上升通道已经打开;西安当前整体上处于需求型增长阶段，预计房价将来仍在一段时间内持续增长;与同类城市沈阳、南昌等比较，西安价格梯度不明显，没有一个价值峰值区，高端房价增长空间显著;西高新的房价（非别墅）远高于其它区域，城市价值的进一步凸显和土地供应的稀缺使其未来有可能成为整个西安的价格峰值区域;市场整体形势研判;5;西高新市场;西高新市场;西高新市场;市场机会研判;思考问题;未??高新核心区土地供应量少，项目土地价值越显稀缺;09年项目入市,主要放量集中在高新北部板块及高新南部板块,唐延路板块后续基本无放量;高新南部板块以中大户型大盘供应为主，后续少量中小户型供应，对本项目为分流竞争;项目所在的高新北部板块将成为未来竞争的重点，主要分为两类竞争;华府新桃园——低品质中小户型项目,以低价格占领市场;昆明花园——凭借园林及价格优势占据中低端市场;同质化楼盘竞争策略：品质上的全面超越;高新枫林华府二期——大规模社区及优越户型成为区域市场领先产品;融侨中央首座——凭借融侨品牌及大盘规模未来将成为区域焦点;大唐西市——公园景观资源及顶级配套,将建立西安市场标杆;同品质大盘的竞争策略思考：回到市场寻找竞争下的市场机会;通过控制户型面积实现总价控制，从而实现高销售率及单价提升已得到市场验证;中小户型精装修已成为西安众多项目的共同选择;示范区展示已成为项目价值提升的关键;与一线城市相比，西安市场产品力的综合地位不高，未来的提升空间较大;同品质大盘的竞争策略：走差异化的产品策略、极致展示策略和产品力的全面提升;项目竞争机会总结;项目价值机会总结：走高端项目路线，通过差异化的产品策略、极致展示策略和产品力的全面提升全面超越竞争对手;思考问题;案例选取标准： ;深圳福田中心区CBD边缘，受90/70限制的中小户型项目;案例借鉴之中城天邑;三层架空2万平米纯粹景观园林空间 ，色彩