业态、地下商业,高楼层商业复习课程.pptx

购物中心研究-商业业态分析 -地下室商业价值的提升 -高楼层商业价值的提升 商业业态分析 所谓商业业态是指针对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形态。 项目自身 消费群体 经营形态 概念 业态 区位 规模 商户群 消费群 档次 商业业态包括购物中心、百货商场、、综合超市、便利店、专业市场（主题商城）、批发市场、专卖店、和仓储式商场等8种形式。 分类 不同的业态、不同的商户品牌需考虑到不同的品牌影响力、客流带动力、形象冲击力及租金收益力等等个性化因素。但业态配比并没有最好之说，最适合的就是最好的。 无论处于传统商圈，还是CBD商务区，或是城市郊区，主流顾客群是不同的，业态组合自然也不应该相同。每个购物中心都应该对自己所在的商圈进行深度分析，不断尝试、探索、完善适合自己的业态组合。 配比 各楼层业态布局 1.租金水平 2.面积需求 3.消费频率 4.消费类型 相对购物行业，需求面积不大的专业业态建议楼层以低层区为主，小型面积需求的以中层区为主，需求大面积业态以主力店为主、楼层可覆盖地下到地上几层。 租金水平和面积要求 相对餐饮、文化娱乐行业，面积需求小、租金水平高的业态建议布置在低层区、中层区，面积需求大租金水平较低的业态建议设置在高层区业态 面积需求 租金水平 高 低 ≥3000 ≤100 服饰，化妆品，品牌店 3C数码，儿童服装体育用品 超市，百货主力店，家电 300-500 面积需求 租金水平 高 低 ≥2500 ≤400 快餐，咖啡厅，茶庄 主题餐饮，特色酒吧，儿童娱乐 影院，KTV,健身瑜伽 400-1200 购物行业 餐饮、娱乐行业 消费频率和消费类型 购物随机性高、频率高的业态建议设置在低层区，而购物目的性高、消费频率低的业态建议设置在中层区或高层区 消费频率较高、随机性大的中西式快餐可考虑设置在低层区，而目的性较强的业态建议设置在高层区，也可考虑设置中层区 消费类型 消费频率 高 低 随机 目的 家居，办公用品，家电 体育用品 便利店，化妆品，服饰配件 高 低 商务餐饮，美容美发 快餐类 影院，KTV,健身瑜伽 购物行业 餐饮、娱乐行业 消费类型 随机 目的 消费频率 3C数码 大卖场 酒吧，影院，KTV 健身瑜伽 租金水平 面积需求 消费频率 消费类型 多维度分析 低层区 中层区 高层区 1 2 3 4 服装服饰 服饰配件 化妆品 药妆店 Body shop 西式快餐 中式快餐 主题酒吧 音乐酒吧 便利店 食品专业店 3C数码 体育用品 儿童服装 体育用品 儿童家居及用品 儿童玩具 礼品 家庭耐用品品牌店 美食广场 健身瑜伽 影院 KTV 儿童早教 慢摇酒吧 SPA 足疗 家庭餐饮 商务餐饮 主题餐饮 美容美发 儿童摄影 西式餐吧 中式餐吧/茶餐厅 专业百货 剧院 儿童娱乐 课外教育 购物中心 业态分布 通过租金水平，面积需求，消费频率以及消费类型四个维度的分析，得出各业态的合理落位楼层图 各业态的位置布置 主力店业态、休闲餐饮业态选择临主街的位置，而化妆品、食品杂货、服饰配件选择临入口区域，而正餐、休闲娱乐业态则选择边角区域 主街 中庭 入口 中西式餐吧 西式快餐 咖啡厅 茶坊 建材品类 家电品类 家居品类 专业百货 大卖场 综合百货 西式快餐 食品杂货专业店 化妆品 服饰配件 临主街区域 临主街区域 入口区域 边角区域 儿童早教 美食广场 家庭餐饮 主题餐饮 SPA 足疗 健身会所 影院 KTV 各业态分布区位 案例 主力百货 金鹰百货 主力店 优衣库 ZARA 主力店 星巴克 主力店 必胜客 主力店业态设置在临街，入口和商业的端头，起到吸引人流，并把人流自商业两端双向引导，促进消费。 江苏南通圆融广场 如何提高地下室商业价值 1.地下商业与交通系统的融合 2.合理利用中庭空间 3.室外下沉广场 4.地下商业与停车场的共融 案例一 深圳益田假日广场 商业定位：中国首家国际化体验式购物中心是一个集体验式购物中心、生态写字楼、五星级主题酒店为一体的大型建筑综合体。 商业面积：7.3 万平方米 主要功能：百货、餐饮、影院、滑冰场、反斗城 生态写字楼 益田假日广场 五星级 酒店 16 全明星 真冰场 地下商业与交通系统的融合 Ole’超市 停车 餐饮 零售 零售 地铁商业 地铁商业 地铁二号线站厅 公共巴士总站 地铁一号线站厅 负二层 中庭 1.由地下城市轨道交通直接与地下商业相联通，顾客可以从地铁通道直接进入地下商业区； 2.在地下设置公交车站，通过地下公交车站引向地下商业的主入口； 3.地下车库中的人员从车库直接