今都王府的项目.docVIP

今都王府 项目可行性分析报告 一、项目概况 地理位置 “今都王府”项目位于北京内城（东二环路内）平安大街东段小街路口西南角，东临国门第一商务区和CBD商务区以及外交使馆区，南面与东四“历史文化保护区”毗邻，长安街、王府井大街距离本项目不足4000米，北靠平安大道，西行距皇城3000米。本项目占地约2万平方米，其中住宅占地16882平方米、翻建平房占地约4000平方米，总建筑面积约90000平方米（其中不保扩可扩展面积6000平方米）。具有独特的地理位置占有其他项目无人可比拟的人文地理优势，建成后将成为平安大道边的又一重要景观。 2、 交通 小区门前（“小街”站）有106、107、109、110、113、24、813、815、823九条公交线路经过，从此向东600米有环城地铁“东四十条”站，向西为5号地铁站，向南3000米为北京火车站。 相距不到2000米的东直门交通枢纽正在兴建，将来从那里乘车经高速路可直达首都机场。 3、 学校 小区附近有市重点幼儿园、小学和中学，可为孩子提供从学龄前到上大学前的优质教育。 4、 购物餐饮 从小区向东400米有新建的2万多平方米购物商城，一应生活用品齐全，本项目综合楼大厦地下还将建设5000多平方米的综合超市， 项目所在小街路口，各种风味的中西餐馆不下十余处，为业主提供了方便、快捷的购物就餐环境。 5、 医疗 小区方圆2公里内有协和医院、北大医院、北京军区总医院、北京骨伤科研究所、东直门医院和北京中医医院等多所著名医院，可提供全天候全方位的医疗服务。 文体 小区东行1公里有著名的北京工人体育场、工人体育馆和保利大剧院，是2008年北京国际奥委会的主要比赛场馆和演出场地，人们可方便地观看各类文体演出、比赛和进行健身锻炼。 在本小区设有健身俱乐部、图书馆、娱乐室等小区会所，为业主和各界人士提供服务。 人文历史 本项目所在地—东城区，自明清以来就是王公、贵族、富贾、名流聚集和颐养生息之地。在小区方圆3公里范围内，有案可查的王府花园和名人故居就有32处，其中包括历史上著名的雍王府（清雍正皇帝“潜邸”）、孚王府和叶圣陶故居等，有人戏称，在这里安家置业可秉承中华传统文化之灵气，得益旺族名门之庇护，故该项目取名为“今都王府”。 经济环境 本项目位居北京国门第一商务区的核心区，距标志性建筑新保利大厦约400米，正在兴建的商务区写字楼建筑面积约360万平方米，均为世界500强和中国500强中的企业投资兴建，2007年竣工后将为该地区带来无限商机。“今都王府”建成后将成为东城商务区内稀有的高档公寓。 二．创意与策划 今都王府（又称东四八条至九条危改项目）是北京中保嘉业房地产开发有限公司投资开发的具有中国传统建筑文化特色的商品房项目。为充分体现今都王府项目内涵价值我们在“今都王府”四个字上做文章，挖题材寻亮点，经过几十次专家和工程设计人员对设计方案讨论核定，实现了“今都王府”在设计特色上五个方面的创意。 将中国传统的建筑风格与现代建筑融为一体，以真正的传统建筑技法营造出浓郁的传统文化氛围，较充分的体现了项目建筑设计古朴典雅的古建特色，又体现了现代住宅豪华、舒适、健康、绿色、科学的居住理念。 将四合院和一二层复式住宅设计融为一体，创造性的设计出了内城第一幢单套仿“四合院”式别墅的设计风韵和功能；而且该套住宅地下建书房、搡拿、视听室、游泳池等多功能为一体的家庭会所为该项目点缀了另一亮点。 挖掘传统王府和古建文化，打造京城第一有浓郁传统文化内涵和品味的高档公寓。 移建和恢复文物园林，提升人文环境品质。静文物部门的批准，本项目引进了附近地区需要保护的文物园林“意园”。这是一座典型的清代私家花园。乾隆御笔题词“泉淙涧底琴音泻，峰依天边画景收”。在项目二区内我们拟恢复修建北京已失传的古建名园，通过移建和恢复名园为内城危改项目改造和保护文物古建开创了新的模式。 引入王府的生活服务管理理念，打造“今都王府”物业式管理新模式。让业主充分享受“王爷”式的生活服务项目和生活环境。 三、市场定位 项目定位 依据项目独具的人文地理优势，我们将项目定位为“具有中华民族传统建筑文化特色的现代化高档酒店式管理小区” 销售对象 购买群体定位：本项目立足国门第一商务区、外交使馆、CBD商务区等，销售对象为企业家、实业家、银行家、艺术家以及各界知名人士，销售方式为会员制。 价格定位 根据北京东城区范围内高档楼盘调查，售价情况如下光彩公寓均价17000元/平方米、华普中心14000元/平方米、巨石公寓、阳光都市等售价均在14000元以上，近期开盘的“上院”项目销售价格已卖到25000万元人民币。“今都王府”参考周边项目售价情况，结合本项目独特和稀有的地段价值和设计特点，按市场中等价格确定为：写字楼14500元/M2(人民币)；住宅1400